第三节 静态盈利能力指标及其计算

　　一、成本利润率与销售利润率

　　㈠成本利润率(RPC)

　　含义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：

　　式中：RPC—成本利润率，GDV—项目总开发价值，TDC—项目总开发成本，DP—开发商利润。

　　项目总开发价值：①项目全部销售，GDV等于总销售收入扣除销售税金后的净销售收入;②项目用于出租，GDV为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。

　　项目总开发成本，是开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费等。

　　计算开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估时的价格水平进行估算。

　　开发商利润实际是对开发商承担的开发风险的回报。成本利润率超过目标利润率，则该项目在经济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平等相关。一般来说，一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率;成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

　　㈡销售利润率

　　是衡量开发项目单位销售收入盈利水平的指标。计算公式为：

　　。其中：销售利润=销售收入-总开发成本-销售税费，在数值上等于计算成本利润率时的开发利润。

　　【例6-5】某房地产开发商以5 000万元的价格获得了一宗占地面积为4 000㎡的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3 500元/㎡，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12 000元/㎡。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入;年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少?

　　【解】

　　(1) 项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费

　　1) 项目建筑面积：4 000×5.5=22 000(m2)

　　2) 标准层每层建筑面积：(22 000-4 000×60%×4)/10=1 240(m2)

　　3) 项目总销售收入：22000×l2000=26 400(万元)

　　4) 销售税费：26 400×6.5%=l 716(万元)

　　5) 项目总开发价值：26 400-1716=24 684(万元)

　　(2) 项目总开发成本=1)+2)+3)+4)+5)+6)+7)

　　1)土地费用：5 000万元

　　2)建造费用：22 000×3 500=7 700(万元)

　　3)专业人员费用：7 700×8%=616(万元)

　　4)其他工程费：460万元

　　5)管理费用：(5 000+7 700+616+460)×3.5%=482.16(万元)

　　6)财务费用= a.+ b.+ c.

　　a.土地费用利息：5 000×[(1+12%/4)3×4-1]=2 128.80(万元)

　　b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：

　　(7 700+616+460+482.16)×[(1+12%/4) (2/2)×4-1)=l 161.98(万元)

　　c.融资费用：(2 128.80+1 161.98)×10%=329.08(万元)

　　d.财务费用总计：2 128.80+1 161.98+329.08=3 619.86(万元)

　　7)市场推广及销售代理费用：26 400×(0.5%+3.0%)=924(万元)

　　8)项目总开发成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924=18 802.02(万元)

　　(3)开发利润(销售利润)：24 684-18 802.02=5 881.98(万元)

　　(4)成本利润率：5 881.98/18 802.02×100%=31.28%

　　(5)销售利润率：5 881.98/26 400×100%=22.28%

　　解析: 1. 本题是计算成本利润率、销售利润率的经典题，计算时要规范，按步骤做题。2. 弄清项目开发价值、开发成本的构成，不要漏项。3. 关于利息计算：土地费用从开发期算起，建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息从建设期算起。