第十章 物业资产管理

　　一、物业管理(掌握)

　　物业管理的核心工作，是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或租户提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物资产管理的全部内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要进行相应的房地产资产管理和房地产组合投资管理工作。此时的物业管理除进行物业的日常管理外，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。

　　物业管理关注的重点，是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，物业管理中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理( )。

　　二、设施管理(熟悉)

　　设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。设施管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程学的交叉学科。商业企业越来越强烈地认识到，拥有一个管理有序、高效率的办公环境，对企业的成功非常重要;新技术、环境意识和对健康的日益关注，也导致了对设施管理专业服务需求的日益增加。

　　设施管理的传统服务主要集中在设施的运行管理与维护，但目前已扩展到为写字楼内的租户提供一个安全、有效率、健康的工作环境，为医院、高科技产业提供设施设备维护、空间环境维护服务等方面。例如，设施管理人员要负责保持写字楼内良好的空气质量，为楼宇更新安全控制系统，为残疾人提供无障碍的通行设施，保证设施符合政府法规和环境、健康、安全标准等。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资格，通常称为注册设施管理经理( )。

　　三、房地产资产管理(熟悉)

　　房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此，资产管理公司通常聘请若干物业服务企业和设施管理公司为其提供服务。资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。

　　房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

　　四、制定物业管理计划(掌握)

　　(一)确立目标

　　(二)检查物业质量状况

　　(三)形成租金方案和出租策略

　　(四)提出预算(包括管理费)

　　(五)签订物业服务合同

　　(六)物业管理记录和控制

　　五、制定租金收取办法(掌握)

　　制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失。“物业管理人员应尽量体谅和考虑租户的特殊困难，并想办法为其解决这些困难，以达到按期足额收取租金的目的”。这句话说明，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便，在物业管理人员和租户间要建立起良好的信任关系，尤其是在经济不景气或租户的业务发生困难时，这种弹性策略尤为重要。当然，这并不排除必要时诉诸法律的可能。

　　在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时缴纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动缴纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。

　　六、写字楼的分类(掌握)

　　(一)甲级写字楼

　　具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。

　　(二)乙级写字楼

　　具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

　　(三)丙级写字楼

　　物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应;相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

　　七、写字楼租金的确定(掌握)

　　(一)计算可出租或可使用面积

　　(二)基础租金与市场租金

　　(三)出租单元的面积规划和室内装修

　　八、零售商业物业分析(掌握)

　　零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：

　　九、零售商业物业的租金(掌握)

　　零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积(GRA)为基础计算的。

　　(一)基础租金

　　(二)百分比租金

　　(三)代收代缴费用和净租约

　　(四)租金的调整

　　十、收益性物业经营状况的评估(掌握)

　　十一、收益性物业管理中的经营费用(掌握)