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2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲(5)

来源 :中华考试网 2017-08-16

  第五章 现金流量与资金时间价值

  一、现金流量(掌握)

  (一)现金流量图

  现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

  1.绘制现金流量图的基本规则是:

  (1)以横轴为时间轴,向右延伸表示时间的延续,轴上的每一刻度表示一个时间单位,两个刻度之间的时间长度称为计息周期,可取年、半年、季度或月等。

  (2)相对于时间坐标的垂直箭头代表不同时点的现金流量,箭头向上表示正现金流量(现金流入),箭头向下表示负现金流量(现金流出),箭头的长短一般与现金流大小成正比。

  (3)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法。

  2. 现金流量的三要素

  (1)大小(现金数额)

  (2)方向(现金流入或流出)

  (3)作用点(发生的时间点)

  3.几个相关的重要知识点:

  (1)“0”点的含义

  二、资金时间价值的概念(掌握)

  对于资金的时间价值,可以从两个方面理解:

  (1)随着时间的推移,资金的价值会增加。

  (2)资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。

  资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有:

  ①投资利润率,即单位投资所能取得的利润;

  ②通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;

  ③风险因素,即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

  在技术经济分析中,对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上,银行利息也是一种资金时间价值的表现方式,利率是资金时间价值的一种标志。

  由于资金存在时间价值,就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此,要通过一系列的换算,在同一时点上进行对比,才能符合客观的实际情况。这种考虑了资金时间价值的经济分析方法,提高了方案评价和选择的科学性和可靠性。

  三、利息与利率(掌握)

  (一)利息

  利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行,这笔资金就称为本金。经过一段时间之后,储户可在本金之外再得到一笔利息,这一过程可表示为:

  上式表明,利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。

  利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。

  基础利率是投资者所要求的最低利率,一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。

  同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。

  同业拆放有两个利率,拆进利率表示银行愿意借款的利率;拆出利率表示银行愿意贷款的利率。

  四、单利计息与复利计息(掌握)

  利息的计算有单利计息和复利计息两种。

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