二、房地产企业公开资本市场融资方式

　　(一)股票市场融资

　　首次公开发行、配发、增发、认股权证

　　(二)债券市场融资

　　公司债券、可转换债券、分离交易的可转换公司债券

　　第三节 银行信贷融资

　　一、 房地产开发贷款

　　1、 土地购置贷款 商业银行不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

　　2、 土地开发贷款

　　3、 建设贷款

　　二、房地产开发贷款的风险

　　政策风险、市场风险、经营风险

　　财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险

　　第五节 房地产项目融资

　　一、房地产项目融资的概念

　　(一)房地产投资项目使用资金特性

　　资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性、增值性、风险大、回报率高

　　(二)房地产项目融资的含义

　　充分发挥房地产的财务功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。

　　二、房地产项目融资方案

　　(一)融资组织形式选择.既有项目法人融资、新设项目法人融资

　　(二)资金来源选择

　　(三)资本金筹措 国家对房地产开发项目资本金比例要求是35%，对置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

　　(四)债务资金筹措

　　1.信贷融资

　　2.债券融资

　　(五)预售或预租

　　(六)融资方案分析

　　1.资金来源可靠性分析

　　2.融资结构分析

　　3.融资成本分析

　　4.融资风险分析

　　三、金融机构对房地产项目贷款的审查

　　(一)企业资信等级评价

　　企业资信分为AAA、AA、A、BBB、BB、B级。 BBB级以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

　　(二)贷款项目评估

　　1、项目基本情况

　　2、市场分析结果

　　3、财务评价

　　(三)房地产贷款担保方式评价

　　1.保证 银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级以下企业。

　　2.抵押

　　3.质押

　　(四)贷款综合评价 风险度超过60%为高风险贷款、不予发放。

　　综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数

　　AAA 30% 省级非银行50% 半年以内100% 80%

　　AA 50% 商品房抵押50% 半年以上120% 70%

　　A 70% 1-3年 120% 60%

　　BBB 90% 3-5年 130% 50%

　　5年以上 140%