第九章 房地产金融与项目融资

　　第一节 房地产资本市场

　　一、房地产市场与资本市场

　　房地产资本市场由4部分构成：私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资、公开债务融资。

　　二、房地产企业的权益融资与债务融资

　　(一)权益融资

　　主要表现为房地产企业权益融资。

　　包括：上市、增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等

　　当房地产企业的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金数量要求时，需要进行权益融资。

　　(二)债务融资

　　银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资

　　1、银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。

　　按用途分：流动资金贷款、固定资产贷款

　　按期限分：短期贷款、中长期贷款

　　按贷款方式分：信用贷款、担保贷款、票据贴现。

　　2、商业信用的工业是商业票据，分为期票和汇票两种，优点是方便及时;缺点是存在信用规模、信用方向、信用期限、授信对象等方面的局限性。

　　3、企业债券：风险与企业本身的经营状况直接相关，其利率通常高于国债。

　　4、租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租的模式。

　　(三)私募股权投资(PE)

　　是对非上市公司进行股权投资，包括发展融资、夹层融资、基本建设权益基金、管理层收购划杠杆收购、重组、合伙制投资基金等。

　　三、房地产开发贷款与土地储备贷款

　　(一)房地产开发贷款

　　1.土地购置贷款 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。

　　2.土地开发贷款

　　3.建设贷款 还款资金来源：销售收入、长期抵押贷款。随工程建设的进度分阶段拨付

　　(二)土地储备贷款

　　贷款对象是县级以上人民政府指定或授权的土地储备机构、对一级土地进行开发的企业;还款来源为土地出让收入。

　　四、房地产抵押贷款

　　(一)个人住房抵押贷款 属于消费性贷款

　　包括商业性住房抵押贷款、政策性(住房公积金)住房抵押贷款。

　　利率分为两种类型：固定利率、可调利率，我国目前采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。

　　还本付息方式，按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本、期间按固定还款常数还款期末一次结清。贷款期限不超过30年，上限80%。

　　操作流程分为：受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理、贷款回收。

　　个人住房贷款风险主要表现为：操作风险、信用风险、市场风险、管理风险、法律风险。

　　(二)商用房地产抵押贷款

　　购买商用房地产属于置业投资行为。

　　贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限不超过10年，仅对已通过竣工验收的商用房地产发放。

　　(三)在建工程抵押贷款

　　(四)金融机构对房地产抵押物的要求

　　1.合法设定房地产抵押权

　　2.择优选择设押的房地产

　　3.合理确定抵押率 贷款金额/抵押物价值 不高于70%

　　4.处置抵押物的渠道畅通