第八章 房地产开发项目可行性研究

　　第一节 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含义和目的

　　~是投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。具体，就是对与项目有关的社会、经济和技术方面情况进行深致的研究;对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行技术经济分析、比较和论证;对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见。

　　二、可行性研究的作用

　　(一)作为申请项目核准的依据

　　(二)是项目投资决策的依据

　　(三)是筹集建设资金的依据

　　(四)是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　(五)是下阶段规划设计的依据

　　三、可行性研究的依据

　　1、国家相关法律法规

　　2、国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划

　　3、国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;

　　4、城市规划行政主管部门出具的规划意见

　　5、国有土地使用权出让合同或国有土地使用权证书、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见;

　　6、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见

　　7、交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见

　　8、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料

　　9、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料

　　10、国家所规定的经济参数和指标

　　11、项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件、备选规划设计方案等。

　　四、可行性研究的工作阶段

　　(一)投资机会研究

　　对项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

　　1、一般投资机会研究　　30%

　　包括：地区研究、部门研究、以利用资源为基础的研究，目的是指明具体的投资方向

　　2、特定项目的投资机会研究

　　选择确定项目的投资机遇、将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。

　　(二)初步可行性研究(预可行性研究)　　20%

　　对项目建设的可能性、潜在效益进行论证分析。主要解决的问题有：

　　1、分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定

　　2、是否有进行详细可行性研究的必要

　　3、有哪些关键问题需要进行辅助研究

　　(三)详细可行性研究(通常所说的可行性研究)　　10%

　　(四)项目评估与决策