房地产估价师

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2017房地产估价师《房地产开发经营与管理》第三章讲义

来源 :中华考试网 2017-05-16

  第三章 房地产开发程序与管理

  第一节 房地产开发程序概述

  一、 房地产开发的主要程序

八个步骤

四个阶段

提出、细化投资设想;

投资机会选择与决策分析(最重要)

可行性研究;合同谈判;

前期工作阶段

签署正式协议或合同;工程建设;

建设阶段

竣工交用;物业资产管理。

租售阶段

  第二节 投资机会选择与决策分析

  一、投资机会选择

  包括3项:提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想。

  二、投资决策分析

  包括:市场分析、项目财务评价、投资决策。

  第三节 前期工作

  一、获取土地

  (一)土地储备与土地一级开发

  1.土地储备

  土地储备实行计划管理。储备范围包括:

  依法收回的国有土地

  收购的土地

  行使优先购买权取得的土地

  已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地

  土地储备动作程序:收购、开发整理、储备、供给。

  2.土地一级开发实施模式:

  由政府土地储备机构负责实施、委托开发企业负责土地开发具体管理

  授权开发企业负责实施

  (二)获取土地的途径

  1.土地使用权出让

  2.土地使用权划拨

  3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

  4.与当前土地使用权拥有者合作

  二、确定规划设计方案并获得规划许可

  (一)土地出让过程中的规划管理

  以招拍挂出让方式取得土地使用权的项目,项目选址阶段的《规划意见书》审批环节已在土地一级开发环节完成,地块位置、使用性质、开发强度等规划条件已作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定,开发商只需向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》

  划拨土地开发项目,开发商需要提出建设用地规划许可申请,经城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设范围后,核发《建设用地规划许可证》

  (二)房地产开发前期的规划管理

  1.开发项目选址、定点审批阶段

  2.申请《建设用地规划许可证》阶段

  3.规划设计条件审批阶段

  4.设计方案审批阶段

  5.申请《建设工程规划许可证》阶段

  三、建设工程招标

  (一)开发建设项目的招标方式

  1.公开招标

  2.邀请招标(承包商通常在3-10个之间)

  (二)招标机构——招标工作小组

  1.招标过程中的决策活动。

  2.招标中的日常事务工作

  招标工作小组组成人员:开发商、专业技术及经济专家、助理人员

  (三)招标程序

  1.申请招标

  2.编制招标文件

  3.编制招标工程标底

  4.确定招标方式,发布招标公告或邀请投标函

  5.投标人资格审查(公开招标在发售招标文件之前、邀请招标在评标时)

  6.招标工程交底及答疑

  7.开标、评标和决标

  8.签订合同

  四、开工申请与审批

  (一)申请领取施工许可证应具备的条件

  1、已腧工程用地批准手续

  2、城市规划区的工程,已取得《建设工程规划许可证》

  3、施工场地基本具备施工条件,需要拆迁的,拆迁进度符合施工要求

  4、已确定施工企业

  5、有满足施工需要的图纸和技术资料,施工图设计文件已审查

  6、有保证工程质量和安全的具体措施,办理工程质量、安全监督手续

  7、按规定应委托监理的工程,已委托监理

  8、建设资金已落实,工期不足一年的,到位资金原则上不少于合同价的50%;工期超过一年,到们资金原则上不少于合同价的30%,提供银行出具的到位资金证明。

  (二)申请办理施工许可证的程序

  发证机关在收至申请之日起15日内颁发施工许可证,不符合条件的,15日内书面通知建设单位并说明理由。施工过程中,建设单位或施工单位发生变更的,重新申请。

  五、前期工作的其他环节

  第四节 建设阶段

  一、质量控制

  (一)对原材料的检验

  (二)对工程采用的配套设备进行检验

  (三)确立施工中控制质量的具体措施

  (四)确立有关质量文件的档案制度

  二、进度控制

  (一)工程进度计划的编制

  (二)进度管理及计划调整

  1.横道图法

  2.网络计划

  (三)其他配套进度计划

  (四)进度控制中应关注的因素

  三、成本控制

  (一)成本控制的主要工作内容

  1.编制成本计划,确定成本控制的目标

  成本计划可分解为5方面:人工费、材料设备成本、施工机械费用、临时工程成本、管理费。

  2.审查施工组织设计和施工方案

  3.控制工程款的动态结算

  工程款支付方式:按月结算、分段结算、竣工后一次结算、其他方式。

  4.控制工程变更

  (二)控制工程成本的做法和手段

  1.强化“成本”意识,加强全面管理(最基本做法)

  2.确定成本控制的对象,控制主要费用中的变动费用

  3.完善成本控制制度

  4.制定有效的奖励措施

  四、合同管理

  立足于现场合同管理

  五、安全管理

  施工现场的安全由建筑施工企业负责。

  六、竣工验收

  (一)竣工验收的要求

  承包商向开发商提供竣工资料、竣工验收报告,提出竣工验收申请。开发商负责组织有关单位验收。

  (二)竣工验收的工作程序

  1.单项工程竣工验收

  2.综合验收

  规划验收,是竣工项目投入使用前的关键环节

  3.竣工验收备案

  开发商逢工程竣工验收合格之日起15日内,将竣工验收报告和规划、消防等部门出具的认可文件备案。

  (三)竣工结算

  开发商收到承包商的竣工结算报告,通常要在1个月内予以核实,给予确认或提出修改意见;

  承包商在收到竣工结算价款后,通常在半个月内竞争能力工程交付开发商。

  (五)编制竣工档案

  1.技术资料的内容{前期、土建、安装}

  2.绘制竣工图

  第五节 租售阶段

  一、选择物业销售形式

  (一)开发商自行销售

  (二)委托房地产经纪机构销售

  1、房地产经纪机构的代理形式

  通常在委托代理合同上有具体规定

  联合代理与独家代理

  买方代理、卖方代理、双重代理

  首席代理、分代理

  (三)选择房地产经纪机构应注意的问题

  1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质

  2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源

  3.考察房地产经纪机构过往的业绩

  4.针对物业的类型选择房地产经纪机构

  5.认真签订房地产经纪合同

  二、开发商定价三类方法

  1.成本导向定价(成本加成定价法、目标定价法)

  2.购买者导向定价(认知价值定价法、价值定价法)

  3.竞争导向定价(领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法)

  三、制定宣传与广告策略

  (一)市场宣传策略

  1.确定宣传目标

  2.选择宣传的信息与工具

  3.实施宣传方案

  4.评价宣传效果

  企业根据展露次数、知晓-理解-态度的改变、销售变化评价宣传效果。

  (二)广告策略

  5M,目标即任务Mission、费用即资金Money、信息Message、媒体Media、效果评价即衡量Measurement

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