第三章 房地产开发程序与管理

　　第一节 房地产开发程序概述

　　一、 房地产开发的主要程序

八个步骤	四个阶段
提出、细化投资设想；	投资机会选择与决策分析（最重要）
可行性研究；合同谈判；	前期工作阶段
签署正式协议或合同；工程建设；	建设阶段
竣工交用；物业资产管理。	租售阶段

　　第二节 投资机会选择与决策分析

　　一、投资机会选择

　　包括3项：提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想。

　　二、投资决策分析

　　包括：市场分析、项目财务评价、投资决策。

　　第三节 前期工作

　　一、获取土地

　　(一)土地储备与土地一级开发

　　1.土地储备

　　土地储备实行计划管理。储备范围包括：

　　依法收回的国有土地

　　收购的土地

　　行使优先购买权取得的土地

　　已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地

　　土地储备动作程序：收购、开发整理、储备、供给。

　　2.土地一级开发实施模式：

　　由政府土地储备机构负责实施、委托开发企业负责土地开发具体管理

　　授权开发企业负责实施

　　(二)获取土地的途径

　　1.土地使用权出让

　　2.土地使用权划拨

　　3.原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　4.与当前土地使用权拥有者合作

　　二、确定规划设计方案并获得规划许可

　　(一)土地出让过程中的规划管理

　　以招拍挂出让方式取得土地使用权的项目，项目选址阶段的《规划意见书》审批环节已在土地一级开发环节完成，地块位置、使用性质、开发强度等规划条件已作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定，开发商只需向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》

　　划拨土地开发项目，开发商需要提出建设用地规划许可申请，经城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设范围后，核发《建设用地规划许可证》

　　(二)房地产开发前期的规划管理

　　1.开发项目选址、定点审批阶段

　　2.申请《建设用地规划许可证》阶段

　　3.规划设计条件审批阶段

　　4.设计方案审批阶段

　　5.申请《建设工程规划许可证》阶段

　　三、建设工程招标

　　(一)开发建设项目的招标方式

　　1.公开招标

　　2.邀请招标(承包商通常在3-10个之间)

　　(二)招标机构——招标工作小组

　　1.招标过程中的决策活动。

　　2.招标中的日常事务工作

　　招标工作小组组成人员：开发商、专业技术及经济专家、助理人员

　　(三)招标程序

　　1.申请招标

　　2.编制招标文件

　　3.编制招标工程标底

　　4.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　5.投标人资格审查(公开招标在发售招标文件之前、邀请招标在评标时)

　　6.招标工程交底及答疑

　　7.开标、评标和决标

　　8.签订合同

　　四、开工申请与审批

　　(一)申请领取施工许可证应具备的条件

　　1、已腧工程用地批准手续

　　2、城市规划区的工程，已取得《建设工程规划许可证》

　　3、施工场地基本具备施工条件，需要拆迁的，拆迁进度符合施工要求

　　4、已确定施工企业

　　5、有满足施工需要的图纸和技术资料，施工图设计文件已审查

　　6、有保证工程质量和安全的具体措施，办理工程质量、安全监督手续

　　7、按规定应委托监理的工程，已委托监理

　　8、建设资金已落实，工期不足一年的，到位资金原则上不少于合同价的50%;工期超过一年，到们资金原则上不少于合同价的30%，提供银行出具的到位资金证明。

　　(二)申请办理施工许可证的程序

　　发证机关在收至申请之日起15日内颁发施工许可证，不符合条件的，15日内书面通知建设单位并说明理由。施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，重新申请。

　　五、前期工作的其他环节

　　第四节 建设阶段

　　一、质量控制

　　(一)对原材料的检验

　　(二)对工程采用的配套设备进行检验

　　(三)确立施工中控制质量的具体措施

　　(四)确立有关质量文件的档案制度

　　二、进度控制

　　(一)工程进度计划的编制

　　(二)进度管理及计划调整

　　1.横道图法

　　2.网络计划

　　(三)其他配套进度计划

　　(四)进度控制中应关注的因素

　　三、成本控制

　　(一)成本控制的主要工作内容

　　1.编制成本计划，确定成本控制的目标

　　成本计划可分解为5方面：人工费、材料设备成本、施工机械费用、临时工程成本、管理费。

　　2.审查施工组织设计和施工方案

　　3.控制工程款的动态结算

　　工程款支付方式：按月结算、分段结算、竣工后一次结算、其他方式。

　　4.控制工程变更

　　(二)控制工程成本的做法和手段

　　1.强化“成本”意识，加强全面管理(最基本做法)

　　2.确定成本控制的对象，控制主要费用中的变动费用

　　3.完善成本控制制度

　　4.制定有效的奖励措施

　　四、合同管理

　　立足于现场合同管理

　　五、安全管理

　　施工现场的安全由建筑施工企业负责。

　　六、竣工验收

　　(一)竣工验收的要求

　　承包商向开发商提供竣工资料、竣工验收报告，提出竣工验收申请。开发商负责组织有关单位验收。

　　(二)竣工验收的工作程序

　　1.单项工程竣工验收

　　2.综合验收

　　规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节

　　3.竣工验收备案

　　开发商逢工程竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和规划、消防等部门出具的认可文件备案。

　　(三)竣工结算

　　开发商收到承包商的竣工结算报告，通常要在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见;

　　承包商在收到竣工结算价款后，通常在半个月内竞争能力工程交付开发商。

　　(五)编制竣工档案

　　1.技术资料的内容{前期、土建、安装}

　　2.绘制竣工图

　　第五节 租售阶段

　　一、选择物业销售形式

　　(一)开发商自行销售

　　(二)委托房地产经纪机构销售

　　1、房地产经纪机构的代理形式

　　通常在委托代理合同上有具体规定

　　联合代理与独家代理

　　买方代理、卖方代理、双重代理

　　首席代理、分代理

　　(三)选择房地产经纪机构应注意的问题

　　1.充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质

　　2.了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源

　　3.考察房地产经纪机构过往的业绩

　　4.针对物业的类型选择房地产经纪机构

　　5.认真签订房地产经纪合同

　　二、开发商定价三类方法

　　1.成本导向定价(成本加成定价法、目标定价法)

　　2.购买者导向定价(认知价值定价法、价值定价法)

　　3.竞争导向定价(领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法)

　　三、制定宣传与广告策略

　　(一)市场宣传策略

　　1.确定宣传目标

　　2.选择宣传的信息与工具

　　3.实施宣传方案

　　4.评价宣传效果

　　企业根据展露次数、知晓-理解-态度的改变、销售变化评价宣传效果。

　　(二)广告策略

　　5M，目标即任务Mission、费用即资金Money、信息Message、媒体Media、效果评价即衡量Measurement