第一节 房地产市场的概念与运行环境

       一、房地产市场的概念

　　房地产市场可理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动以及一切交易的途径和形式。房地产经济学对房地产市场的定义：指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

　　二、房地产市场的运行环境

　　包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

　　社会环境：指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。

　　政治环境：指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

　　经济环境：指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。

　　金融环境：指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。

　　房地产法律制度环境：指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。

　　技术环境：一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向。

　　资源环境：指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。

　　国际环境：指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。

　　由社会环境、政治环境、经济环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。其中：①社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素;②经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等;③政策因素：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和消费政策、房地产金融政策、房地户产权与交易政策、房地产税收政策。