房地产抵押贷款

　　(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状

　　房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。

　　(二)房地产抵押贷款的种类

　　1.个人住房抵押贷款

　　个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

　　2.商用房地产抵押贷款

　　商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。

　　3.在建工程抵押贷款

　　在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　(三)个人住房贷款的风险

　　个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。

　　(四)金融机构对房地产抵押物的要求

　　不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：

　　1.合法设定房地产抵押权

　　2.择优选择设押的房地产

　　3.合理确定抵押率

　　4.处置抵押物的渠道畅通

　　(五)个人住房抵押贷款的风险管理

　　商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。