房地产估价师

导航

2016年注册房地产估价师经营与管理章节讲义第五章第一节

来源 :中华考试网 2016-07-25

  第一节 现金流量

  1、从企业的角度,房地产开发投资的目的,是在提供产品或服务的同时,获取相应的经济效益。(产品+效益)

  2、为了有效量测房地产开发投资的经济效益,就需要运用投资分析技术,计算项目经济效果的评价指标,而进行这些测算和基础和前提,就是用货币量化房地产开发投资项目的投入产出。

  一、现金流量的概念

  1、开发活动的表现方式:

表现方式

具体过程

物质形态

使用各种工具、设备→消耗一定量的能源→对土地进行开发

→使用各种建筑材料和构配件→生产出建筑空间

货币形态

投入一定量的资金→花费一定量的成本→获取一定量的货币收入

  2、对于特定的经济系统而言,投入的资金、花费的成本和获取的收益,都可以看成是货币形式体现的资金流出和资金流入。

  3、把一定时期,各时点上,实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

  4、现金流入和流出的表现形式:

  (1)流入:销售收入、出租收入、其他经营收入。

  (2)流出:土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用、税金支出。

  5、房地产投资分析的目的:考察项目在不同运行模式和技术方案下的现金流入和流出,选择合适的运行模式和技术方案,以获取最好的经济效果。

  二、现金流量图

  1、现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状况的简化图式,表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

  2、绘制现金流量图的基本规则:

  (1)以横轴为时间轴,轴上的每一刻度表示一个时间单位,两个刻度之间的时间长度成为计息周期。(计息周期分年、半年、季度、月)

  (2)如果现金流入和流出不是发生在计息周期的期初或期末,而是发生在计息周期的期间,习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生,成为期末惯例法。

  (3)初始投资P发生在第0期期末。

  (4)垂直箭线代表现金流量。

  三、房地产投资活动中的现金流量

基本模式

适用项目

现金流出

现金流入

收支

发生的方式和时点

影响因素

开发—销售

1、商品住宅开发项目;

2、部分其他用途类型开发项目

土地成本、建造成本、

开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)、

销售税费

销售收入

支出

一次性支出、分期支出、某个时间段等额支出

开发建设计划

收入

一次获得、分期获得

销售计划

开发—持有—出租—出售

1、写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产;

2、部分政策性租赁住宅

3、普通商品住宅

土地成本、建造成本、

开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)、

运营成本

出租收入、

持有期末转售收入

开发支出

一次性支出、分期支出、

某个时间段等额支出

开发建设计划

运营支出

季度、半年、年

购买—持有—出租—出售

新建成的收益性房地产

(适合大型房地产企业和房地产投资信托基金采用)

购买成本、购买税费、

装修费用、

运营成本

出租收入、

持有期末转售收入

购买—更新改造—出售

1、旧有住宅

2、收益性物业

购买成本、购买税费

更新改造费用

销售收入

销售税费

(引起注意)

购买—更新改造—出租—出租

收益性房地产

购买成本(没有购买税费)

更新改造费用

运营成本

出租收入、

持有期末转售收入

  注意点:

  1、共5中模式,2种“开发”3种“购买”。

  2、收益性房地产项目适合后4种模式。

  3、2中“开发”模式,现金流出中都有开发费用,开发费用包含财务费用、管理费用、销售费用。

  4、同样是“购买-更新”改造模式,出租并出售模式中无购买税费流出项。

  5、“购买-更新改造-出售”模式中,现金流入居然包含了销售税费!

分享到

相关推荐