2016年房地产估价师经营与管理章节讲义第三章第四节

　　【重点难点易混点】

　　土地储备资金来源 廉租住房资金来源

　　财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金

　　土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款

　　经财政部门批准可用于土地储备的其他资金

　　以上资金所产生的利息收入 　　 财政预算资金

　　住房公积金增值收益——提取贷款风险准备金和管理费用之后

　　土地出让净收益——用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，可适当提高

　　廉租住房租金收入——实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理

　　中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助(支持对中西部困难地区)

　　1.11开发商获取土地的方式(四种方式)

　　出让——一级市场拿地，有偿有期限

　　划拨——一级市场拿地，无偿无期限

　　原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让——划拨转出让

　　与当前土地使用权拥有者合作——二级市场拿地

　　【与基本制度与政策第二章的内容：建设用地制度完全一致】

　　【关于出让】

　　出让的具体方式有招标、拍卖、挂牌和协议(四种)。

　　工业(包括仓储用地，但不包括采矿用地)商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌的方式出让。

　　不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让。

　　在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。(　)

　　[答疑编号5573030108]

　　【正确答案】 √

　　经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应。

　　经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式。

　　【划拨转出让】

　　原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。

　　存量划拨土地使用权，已成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商通过划拨转出让方式获取土地使用权的机会越来越少。

　　【与当前土地使用权拥有者合作】二级市场拿地

　　土地转让

　　公司入股

　　并购

　　合伙

　　2.项目核准和开工计划

　　2.1项目核准

　　2.2项目核资申请材料

　　2.3项目申请报告的主要内容

　　2.4项目核准评估的重点

　　2.1项目核准

　　内涵

　　是发改委(以前称计委)对投资项目进行的管理。

　　不使用政府投资的项目管理分为核准与备案两种类型(无审批制)：

　　对〈政府核准的投资项目目录〉以内的项目，实行核准制度;

　　对〈政府核准的投资项目目录〉以外的项目，实行备案制度。

　　项目核准的法律效力

　　未取得核准文件的项目，无法办理后续手续，当然不能开工建设。

　　2.2项目核准申请材料(11类)(1+4+6)

　　甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式5份;

　　规划部门出具的规划意见;

　　提供出让合同或土地证(招拍挂方式)，或土地预审意见(其它方式拿地);

　　环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见;

　　交通影响评价文件的意见;

　　资质证明;

　　中外合营项目，提供合作意向书;

　　节能审查批准意见或节能登记表;

　　区县发改革初审意见;

　　项目单位身份证明;

　　项目单位经办人员授权委托书

　　其它(如招标方式)

　　【如何记忆——梳理与提炼】

　　1报告 6各行政主管部门对项目的意见 4项目主体的资料

　　项目申请报告

　　(注意必须是甲级资质咨询机构出具) 　　下级发改委——初审意见

　　土地部门——土地预审意见

　　规划部门——规划意见

　　环保部门——环保意见

　　交通部门——交通评价意见

　　节能管理部门——节能意见 　　资质证明

　　合作意向(或有)

　　单位身份证明

　　经办人身份证明

　　2.3项目申请报告的主要内容

　　申报单位及项目概况;

　　发展规划、产业政策和行业准入分析;

　　资源开发及综合利用分析;

　　节能方案分析;

　　建设用地、征收补偿及居民安置分析;

　　环境和生态影响分析;

　　经济影响分析;

　　社会影响分析。

　　2.4项目核准评估的重点(10点)

　　符合国家法律法规;

　　符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和行业发展规划(四规划);

　　符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;

　　符合当地区域布局和产业结构调整的要求;

　　符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境;

　　符合自然文化遗产、文物保护的有关政策;

　　主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全;

　　符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响;

　　实行资质管理的，应提供资质证明文件

　　申报单位具有承担相应项目建设的能力。

　　【典型例题】

　　国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括(　)。

　　A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等

　　B.项目主要产品质量符合国家的规定

　　C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响

　　D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境

　　E.符合当地的产业结构调整的要求

　　【正确答案】ADE

　　【答案解析】B不包括产品质量合格，主是指产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全;C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。

　　3.确定规划设计方案并获得规划许可(四个阶段四个文件)

　　3.1内容概括

　　3.2开发项目选址、定点审批阶段

　　3.3申请《建设用地规划许可证》

　　3.4设计方案审批阶段

　　3.5申请《建设工程规划许可证》阶段

　　3.1内容概括

　　规划管理的四方面工作与四个阶段(两证一书一审查)

　　规划(选址)意见书-选址、定点审批阶段

　　建设用地规定许可证-用地规证申领阶段

　　设计方案审批-设计方案审查阶段

　　建设工程规划许可证-工程规证申领阶段

　　招拍挂方式下的差异

　　选址意见书在土地一级开发环节完成

　　用地规划许可证意义不大了(条件可作为出让合同的内容)

　　3.2开发项目选址、定点审批阶段

　　项目 内容

　　需提交的文件 发改委批准、核准或备案文件(立项)

　　开发建设单位或其主管部门申请用地的函件

　　拟建规划设计图

　　开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图

　　成果 获得规划部门下发的《规划意见书(选址)》

　　规划意见书(选址)的内容 确定用地范围与面积

　　提出规划设计要求(三方面内容)

　　· 规划土地使用要求

　　· 居住建筑的公共服务设施配套建设指标

　　· 项目与边界、道路、河道、高压线等的距离要求

　　3.3申请《建设用地规划许可证》

　　项目 内容

　　需提交的文件 立项批文

　　规划意见书(选址)

　　出让合同

　　建设用地钉桩成果通知单

　　1/2000或1/500的地形图

　　建设用地申请文件及成交确认书

　　成果 获得规划部门核发的《建设用地规划许可证》

　　用地规证的内容 用地性质

　　位置

　　界限

　　3.4设计方案审批阶段

　　项目 内容

　　规定 开发商可自愿申请规划部门对设计方案进行审查

　　未审查的重大开发项目在规划设计招标备案阶段再对中标的设计方案进行专项审查

　　设计方案的内容 规划设计总平面图1：500或1：1000

　　各层平立剖1：100或1：200

　　各项经济技术指标及无障碍设计说明等

　　规划部门对设计审查的主要内容 用地范围是否与规划确定一致

　　建设项目的性质符合要求

　　规划条件符合要求

　　公共配套服务设施符合要求

　　是否安排了必要的水电气等市政设施

　　成果 获得《设计方案重点加颜色》

　　3.5申请《建设工程规划许可证》阶段

　　需提交的文件

　　· 申请表

　　· 选址意见书

　　· 设计方案审查意见

　　· 批准用地文件

　　· 图纸

　　 成果

　　· 获得《建设工程规划许可证》

　　【作题方法】

　　如果考办什么证需要提交什么手续，办后面的证，需要提交前面手续的成果。