2016年房地产估价师经营与管理章节讲义第三章第三节

　　下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是(　)。

　　A.进行项目的财务评价

　　B.获取项目所需土地

　　C.确定规划设计方案并获得批准

　　D.对项目的建设工程进行招标

　　E.提交项目开工申请并获得批准

　　【正确答案】BCDE

　　【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。参见教材P66。

　　1.获取土地

　　1.1土地储备的概念

　　1.2土地储备计划

　　1.3土地储备范围

　　1.4土地储备的步骤

　　1.5土地一级开发

　　1.6土地开发的项目实施模式

　　1.7土地储备开发成本

　　1.8土地储备资金的概念

　　1.9土地储备资金的来源渠道

　　1.10土地储备资金使用范围

　　1.11开发商获取土地的途径

　　1.1土地储备的概念

　　【旧的用地模式】

　　【新的用地模式】

　　1.2土地储备计划

　　年初与年末土地储备规模

　　年度前期开发规模(收)

　　年度供应规模(出)

　　年度土地储备临时利用计划

　　1.3土地储备范围

　　依法收回的国有土地

　　收购的土地

　　行使优先购买权取得的土地

　　已办理农地转用和土地征收批准手续的土地

　　其他依法取得的土地

　　下列各类土地中，不属于土地储备范围的是(　)。

　　A.集体土地中的宅基地

　　B.依法收回的国有土地

　　C.依法收购的土地

　　D.依法行使优先购买权取得的土地

　　【正确答案】A

　　【答案解析】土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地，一定是国有土地。集体土地不纳入土地储备。

　　1.4土地储备的步骤

　　收购

　　开发整理(土地一级开发)

　　储备

　　供应

　　1.5土地一级开发

　　是指土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设和土地平整、绿化工作，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动(开发+融资)

　　1.6 土地开发的项目实施模式

　　土地储备机构对土地开发过程中涉及的基础设施建设和绿化、土地平整等土作，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。(　)

　　【正确答案】√

　　政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。(　)

　　【正确答案】×

　　【答案解析】授权开发企业负责实施一级开发，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。 参加教材P68。

　　1.7土地储备开发成本(6项)

　　征收、拆迁补偿费及有关税费

　　收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用

　　市政基础设施建设有关费用

　　招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

　　贷款利息

　　土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等

　　下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是(　)。

　　A.拆迁补偿费及有关税费

　　B.市政基础设施建设有关费用

　　C.贷款利息

　　D.建安费用

　　【正确答案】D

　　【答案解析】土地储备成本包括六大项。土地开发中没有建房子，不会用建安费用。参见教材P68。

　　1.8土地储备资金的概念

　　内涵

　　是土地储备机构征收、收购、优先购买、收回土地以及进行前期开发所需的资金。

　　管理模式

　　实行专款专用、分账核算，预决算管理

　　1.9 资金来源渠道(四项)

　　财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金;

　　土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款;

　　经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;

　　以上资金所产生的利息收入。

　　1.10土地储备资金的具体使用范围

　　征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的地价款或征地和拆迁补偿费用;

　　必要的前期土地开发费用;

　　需要支付的银行及金融机构的贷款利息支出;

　　经同级财政批准的其他费用。

　　【典型例题】

　　以下(　)可以用于土地储备资金。

　　A.土地出让收入中安排的一部分资金

　　B.土地储备机构的银行贷款

　　C.公积金增值收益

　　D.社会捐助资金

　　E.廉租房租金收入

　　【正确答案】AB

　　【答案解析】注意不要与《基本制度与政策》中讲到的廉租住房建设资金来源混淆。参见教材P68。