三、计算题

　　某市区房地产开发公司为一般纳税人，2019年发生相关业务如下：

　　(1)2015年通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付土地价款4000万元，取得财政票据。由于公司资金短缺，于2017年5月才开始动工，将土地的3/4用于开发建造商品房。因超过期限1年未进行开发建设，支付土地闲置费100万元;

　　(2)发生开发成本共3050万元，该商品房所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元;

　　(3)发生销售费用、管理费用共1200万元，全部使用自有资金，没有利息支出;

　　(4)2019年该商品房竣工验收，9月到12月间，房地产开发公司将该楼盘全部出售并交付业主，取得含增值税收入14000万元。

　　(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%;②开发费用扣除比例为5%;③当期可以抵扣的进项税额共600万元)

　　要求：根据上述资料，回答下列问题。

　　(1)该房地产开发公司转让商品房计算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为( )万元。

　　A.3150

　　B.3250

　　C.3000

　　D.4200

　　【答案】A

　　【解析】房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。

　　可扣除的取得土地使用权所支付的金额=(4000+4000×5%)×3÷4=3150(万元)。

　　(2)该房地产开发公司转让商品房应缴纳增值税为( )万元。

　　A.672.73

　　B.523.81

　　C.400

　　D.308.26

　　【答案】D

　　【解析】房地产开发企业销售营改增(2016年5月1日)之后建造的新房，采用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　差额计税确认增值税销项税额=(14000-4000×3÷4)÷(1+9%)×9%=908.26(万元)

　　该商品房项目可以抵扣的进项税额=600(万元)

　　该公司转让商品房应缴纳增值税=908.26-600=308.26(万元)。

　　(3)在计算土地增值税时，可扣除项目金额合计( )万元。

　　A.6558

　　B.6565

　　C.7786.99

　　D.7798

　　【答案】C

　　【解析】

　　①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=3150万元。

　　②房地产开发企业建造的与清算项目配套的公共设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本费用可以扣除。

　　允许扣除的房地产开发成本=3050万元。

　　③允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%=(3150+3050)×5%=310(万元)。

　　④允许扣除的与转让房地产有关的税金(城建税、教育费附加、地方教育附加)=308.26×(7%+3%+2%)=36.99(万元)。

　　⑤加计扣除金额=(3150+3050)×20%=1240(万元)。

　　可扣除项目金额合计=3150+3050+310+36.99+1240=7786.99(万元)。

　　(4)该房地产开发公司应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.1842.69

　　B.1845.63

　　C.1732.55

　　D.2532.75

　　【答案】C

　　【解析】不含税收入=14000-908.26(增值税销项税额)=13091.74(万元)

　　增值额=13091.74-7786.99=5304.75(万元)

　　增值率=5304.75÷7786.99×100%=68.12%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

　　应缴纳土地增值税=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55(万元)。