一、单项选择题

　　1.下列项目中，属于投资性房地产的是(　)。

　　A.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权

　　B.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物

　　C.已出租的房屋租赁期届满，收回后拟继续用于经营出租但目前暂时空置

　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项AB，房地产企业持有并准备增值后处置的建筑物和土地使用权，一般应作为存货处理;选项D，租入的建筑物不属于投资性房地产。

　　2.关于投资性房地产的后续计量，下列会计处理方法中不正确的是(　)。

　　A.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但满足一定条件时也可采用公允价值模式对其进行后续计量

　　B.只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量

　　C.对投资性房地产进行后续计量时，企业通常可以同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式

　　D.投资性房地产满足一定条件时，可将成本模式变更为公允价值模式，并进行追溯调整

　　『正确答案』C

　　『答案解析』同一个企业，只可以采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量，两种模式不可以同时使用。

　　3.下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是(　)。

　　A.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产，自行建造取得时按照公允价值进行初始计量

　　C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

　　D.投资性房地产不管是采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照成本进行初始计量

　　『正确答案』B

　　『答案解析』选项B，应按照实际建造成本进行初始计量。

　　4.甲公司系增值税一般纳税人，其不动产适用的增值税税率为9%。2×19年4月1日，甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。甲公司董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。2×19年5月1日，该公司实际支付不含税价款20000万元(不考虑土地使用权)，并取得增值税专用发票，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。2×19年6月1日，该公司开始委托承包商继续建造。2×19年12月31日，该建造物建造完成，实际建造成本(不含税)为40000万元，甲公司取得了相应的增值税专用发票并支付了相关款项。关于甲公司2×19年的会计处理，下列表述中不正确的是(　)。

　　A.5月1日实际支付价款20000万元记入“在建工程”科目

　　B.5月1日实际支付价款20000万元记入“投资性房地产——在建”科目

　　C.实际建造成本40000万元记入“投资性房地产——在建”科目

　　D.12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为60000万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』5月1日支付价款：

　　借：投资性房地产—在建　　　　　　 20 000

　　应交税费—应交增值税(进项税额)1 800

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　21 800

　　12月31日实际成本：

　　借：投资性房地产—在建　　　　　　 40 000

　　应交税费—应交增值税(进项税额)3 600

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　44 000

　　完工确认：

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　60000

　　贷：投资性房地产—在建　　　　　　　　 60000

　　5.甲房地产开发商(以下简称“甲公司”)采用公允价值模式计量投资性房地产，固定资产和无形资产均按照直线法计提折旧或摊销。有关资料如下：(1)2×19年1月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款20000万元，预计使用年限为70年，准备开发建造商品房住宅小区对外销售，至2×19年12月月末已发生商品房建造成本10000万元，预计2×20年3月月末完工。(2)2×19年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款30000万元，预计使用年限为70年，准备持有待增值后转让。至2×19年12月月末仍然持有，公允价值为40000万元。(3)2×19年3月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款40000万元，预计使用年限为50年，准备建造酒店式公寓对外销售，至2×19年12月月末已发生酒店式公寓建造成本30000万元，预计2×20年6月月末完工。(4)2×19年4月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付不含税价款10000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0。甲公司将其用于建造自用办公楼，至2×19年12月月末已发生办公楼建造成本9000万元(包括土地使用权摊销计入成本的部分)，预计2×20年3月月末完工。不考虑其他因素，下列有关甲公司2×19年年末资产负债表列示金额的表述中，不正确的是(　)。

　　A.存货项目的列报金额为60000万元

　　B.投资性房地产的列报金额为0

　　C.无形资产的列报金额为9850万元

　　D.在建工程的列报金额为9000万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』1月取得的土地使用权确认为开发产品，并按20000万元进行初始计量，发生的商品房建造成本一并计入存货成本;2月取得的土地使用权确认为开发产品，并按30000万元进行初始计量;3月取得的土地使用权确认为开发产品，并按40000万元进行初始计量，发生的酒店式公寓建造支出一并计入存货成本;4月取得的土地使用权确认为无形资产，并按10000万元进行初始计量，发生的办公楼建造成本计入在建工程

　　因此，期末列报金额分别为：存货=20000+10000+30000+40000+30000=130000(万元);无形资产=10000-10000/50×9/12=9850(万元);在建工程=9000(万元)。所以，选项A错误。

　　6.A房地产开发商采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：(1)2×18年6月1日，将原准备对外出售的A商品房对外出租，转换日A商品房的账面余额为1000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为1500万元。(2)2×18年6月1日，将原准备对外出售的B商品房对外出租，转换日B商品房的账面价值为10000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9000万元。(3)2×18年年末上述两项房地产的公允价值分别为2000万元、8900万元。(4)2×19年6月租赁期届满收回上述两项房地产并准备对外销售。当日其公允价值分别为2600万元、8500万元。下列关于A、B商品房相关会计处理的说法中不正确的是(　)。

　　A.2×18年6月1日，A商品房应确认其他综合收益500万元，B商品房应确认公允价值变动损失1000万元

　　B.2×18年有关房地产累计确认的公允价值变动收益为-600万元

　　C.2×19年6月租赁期届满，房地产A转为开发产品时确认其他综合收益600万元

　　D.2×19年6月租赁期届满，房地产B转为开发产品时确认公允价值变动损失400万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A，B商品房公允价值9000万元小于账面价值10000万元的差额1000万元应计入公允价值变动损益(借方);选项B，累计确认的公允价值变动损益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(万元);选项C，投资性房地产A转为开发产品确认的公允价值变动收益=2600-2000=600(万元);选项D，投资性房地产B转为开发产品确认的公允价值变动损失=8900-8500=400(万元)。

　　7.甲公司采用成本模式计量投资性房地产。有关资料如下：(1)甲公司2×17年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，转换日该固定资产公允价值为25000万元，“固定资产”科目余额为22000万元，“累计折旧”科目余额为1000万元，“固定资产减值准备”科目余额为100万元。(2)甲公司2×19年12月31日将上述投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产公允价值为30000万元，“投资性房地产累计折旧”科目余额为2000万元，投资性房地产持有期间未发生减值。下列关于转换日会计处理的说法中不正确的是(　)。

　　A.2×17年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，年末资产负债表中“投资性房地产”项目列示金额为20900万元

　　B.2×17年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，不影响损益

　　C.2×19年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表中“固定资产”项目的列示金额为30000万元

　　D.2×19年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，不影响损益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项AB，“投资性房地产”项目的列示金额=22000-1000-100=20900(万元);选项CD，“固定资产”项目的列示金额=22000-2000-100=19900(万元)。

　　二、多项选择题

　　1.下列有关采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的说法中，正确的有(　)。

　　A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，已计提跌价准备的，同时借记“存货跌价准备”科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目

　　B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目

　　C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转投资性房地产的账面价值，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目

　　D.出售投资性房地产时，除确认收入、结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』选项D，应转入“其他业务成本”科目。

　　2.下列有关投资性房地产转换日的说法中，正确的有(　)。

　　A.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

　　B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　C.空置建筑物如拟用于出租，其转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期

　　D.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

　　『正确答案』ABCD

　　3.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，正确的有(　)。

　　A.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，资产负债表日，公允价值高于其账面余额的差额计入公允价值变动损益

　　B.母公司以经营租赁方式出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产处理，但在编制合并报表时，应作为企业集团的自用房地产处理

　　C.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本;不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益

　　D.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能够持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值

　　『正确答案』ABCD

　　4.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。有关资料如下：2×16年6月30日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为8000万元，每年6月30日收取租金，2×19年6月30日到期。2×16年6月30日该房地产的公允价值为60000万元，账面原值为70000万元，已计提的累计折旧为8000万元(其中2×16年1月至6月累计计提折旧为100万元)，未计提减值准备。2×17年至2×19年的6月30日均收到租金。2×16年12月发生办公楼修理费用2万元。2×16年12月31日该办公楼的公允价值为61000万元。

　　2×18年12月31日该办公楼的公允价值为60800万元。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建，并与B公司签订经营租赁合同，约定完工时将办公楼出租给B公司。2×19年6月30日租赁协议到期，甲公司收回办公楼并转入改扩建工程。2×19年8月30日完工，支付工程款项9560万元，被替换部分的账面价值为60万元。2×19年8月30日将办公楼出租给B公司。下列关于甲公司对投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　)。

　　A.2×16年6月30日进行房地产转换时应确认其他综合收益-2000万元

　　B.影响2×16年营业利润的金额为2898万元

　　C.2×19年6月30日将办公楼的账面价值60800万元转入“投资性房地产——在建”科目

　　D.2×19年8月30日完工后增加“投资性房地产——成本”科目的金额为70300万元

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』选项A，2×16年6月30日进行房地产转换时其公允价值与账面价值的差额=60000-(70000-8000)=-2000(万元)，应确认公允价值变动损失2000万元;选项B，影响2×16年营业利润的金额=-出租前折旧费100-转换日公允价值变动损失2000-修理费用2+租金收入8000/2+期末公允价值变动收益(61000-60000)=2898(万元);选项D，2×19年8月30日完工后增加“投资性房地产——成本”科目的金额=60800+9560-60=70300(万元)。

　　试题来源：2020年注册会计师《会计》考试题库

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