三、计算分析题

　　1.A公司属于非房地产开发企业，系增值税一般纳税人，其土地使用权和建筑物适用的增值税税率为9%。该公司有关房产和地产的业务资料如下：

　　(1)2×18年3月，A公司董事会作出决议，准备外购两宗土地使用权，其中一宗土地使用权拟用于建造A写字楼，建成后将对外出租;另外一宗土地使用权拟用于建造B办公楼，建成后将用于本公司行政办公。2×18年5月1日，A公司以出让方式购入上述土地使用权，其中拟用于建造A写字楼的土地使用权的不含税购买价款为10000万元，拟用于建造B办公楼的土地使用权的不含税购买价款为24000万元。两者的预计使用年限均为50年，A公司购入两者时均取得了相应的增值税专用发票，增值税额合计为3060万元。A公司在购入当月即委托某建筑公司开始在上述土地上分别建造A写字楼和B办公楼。

　　(2)2×18年12月末，用于建造A写字楼的土地使用权的公允价值为15000万元，在建的A写字楼的公允价值无法合理确定。

　　(3)2×19年6月，A写字楼和B办公楼即将完工，A公司与甲公司签订经营租赁合同，将A写字楼整体租赁给甲公司使用，租赁期开始日为该写字楼达到预定可使用状态的日期。

　　2×19年6月1日，A公司以银行存款向建筑公司支付A写字楼不含税的建造成本50000万元，以银行存款向建筑公司支付B办公楼不含税的建造成本39760万元，均取得了相应的增值税专用发票。

　　(4)2×19年7月1日，A写字楼和B办公楼达到预定可使用状态并交付使用，预计使用年限均为30年。

　　(5)2×19年12月31日，A写字楼的土地使用权公允价值为18000万元，A写字楼的公允价值为60500万元。同时收到半年的不含税租金1000万元，并开出增值税专用发票，增值税额为90万元。

　　其他资料：A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对固定资产和无形资产均采用直线法计提折旧或摊销。假定上述土地使用权和建筑物的预计净残值均为0。

　　要求：根据以上资料编制A公司相关的会计分录。

　　『正确答案』

　　(1)2×18年5月1日：

　　借：投资性房地产—土地使用权(在建)10 000

　　无形资产　　　　　　　　　　　　24 000

　　应交税费—应交增值税(进项税额) 3 060

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　37 060

　　(2)2×18年12月31日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　 320

　　贷：累计摊销　　　　　　 (24000/50×8/12)320

　　借：投资性房地产—土地使用权(公允价值变动)(15000-10000)5000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　　(3)2×19年6月1日：

　　借：投资性房地产—写字楼(在建)　　　　　　　　　　　　　50 000

　　在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　39 760

　　应交税费—应交增值税(进项税额)(50000×9%+39760×9%)8078.4

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97 838.4

　　(4)2×19年7月1日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　 240

　　贷：累计摊销　　　　　　　(24000/50×6/12)240

　　借：投资性房地产—写字楼(成本)　　　50 000

　　固定资产—办公楼　　　　　　　　　40 320

　　贷：投资性房地产—写字楼(在建)　　　　 50 000

　　在建工程　　　　　(39760+320+240)40 320

　　借：投资性房地产—土地使用权(成本)　10 000

　　贷：投资性房地产—土地使用权(在建)　　　10000

　　(5)2×19年12月31日：

　　借：投资性房地产—土地使用权(公允价值变动)(18 000-15 000)3 000

　　—写字楼(公允价值变动)　 (60 500-50 000)10 500

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13500

　　借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　800

　　贷：累计折旧　　　　　　　(40320/30×5/12)560

　　累计摊销　　　　　　　(24000/50×6/12)240

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　 1090

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　 1000

　　应交税费—应交增值税(销项税额)　　　　 90