参考答案及解析：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查知识点：外购投资性房地产的确认和初始计量;

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本，增值税可以抵扣，不计入投资性房地产成本，所以入账价值=111÷(1+11%)=100(万元)。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 甲公司是因为商品房滞销所以将两栋商品房出租，那么出租之前是作为存货核算的，出租后是用成本模式进行后续计量，转换的分录为：

　　借：投资性房地产 9 000

　　贷：开发产品 　9 000

　　采用成本模式进行后续计量的投资房地产中房产的折旧原则与固定资产的折旧原则一致，即当月增加当月不计提折旧，当月减少当月仍计提折旧，20×5年度计提折旧的时间应该是11个月，所以折旧金额是9 000/50×11/12=165(万元)。

　　4、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查知识点：以其他方式取得的投资性房地产的确认和初始计量。

　　因为交换具有商业实质同时增值税单独另行支付，所以换入资产的入账价值=100+5=105(万元)。相关会计处理如下：

　　借：投资性房地产 105

　　应交税费——应交增值税(进项税额)　(105×11%)11.55

　　银行存款 [(17-11.55)-5]0.45

　　贷：主营业务收入 100

　　应交税费——应交增值税(销项税额) 17

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 办公楼改建后的入账价值=(1 500-600)+50×1+170+23=1 143(万元)，相关会计处理：

　　借：投资性房地产——在建 900

　　投资性房地产累计折旧　 600

　　贷：投资性房地产 1 500

　　借：投资性房地产——在建 50

　　贷：原材料 50

　　借：投资性房地产——在建 170

　　贷：应付职工薪酬 170

　　借：投资性房地产——在建 23

　　贷：应付利息 23

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 投资性房地产发生的后续支出，不满足资本化条件的，应当在其发生时计入到当期损益，即其他业务成本中。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”; 选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 对于房地产开发企业，只能将已出租的建筑物和已出租的土地使用权划分为投资性房地产。房地产开发企业建造的商品房持有并准备增值后转让的土地使用权属于房地产开发企业的存货。将商品房出租给本公司的职工，由于该租赁业务并不是以赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之为目的，所以不能划分为投资性房地产，应该作为企业的固定资产核算。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 2011年1月1日，甲公司对该项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，账务处理如下：

　　借：投资性房地产——成本　　 3 000

　　——公允价值变动 200

　　投资性房地产累计折旧　　 300

　　贷：投资性房地产　　　　 3 000

　　盈余公积　　　　　　 50

　　利润分配——未分配利润　 450

　　注意：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式时，应作为会计政策变更，要追溯调整，转换日公允价值和账面价值的差额调整留存收益。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 在出租当日，由固定资产转换为投资性房地产，由于公允价值3 500万元大于账面价值3 200万元，所以应确认其他综合收益300万元，不影响损益;20×4年应确认的租金收入=120/12×10=100(万元);20×4年期末确认的公允价值变动损益=3 700-3 500=200(万元)。因此，甲公司在20×4年因该事项确认的损益的金额=100+200=300(万元)。(这里因该事项确认的损益不需要考虑3月1日之前2个月的折旧对于损益的影响。)

　　相关会计处理为：

　　20×4年3月1日，

　　借：投资性房地产——成本　　3 500

　　贷：固定资产　　　3 200

　　其他综合收益　　300

　　20×4年12月31日，

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　200

　　贷：公允价值变动损益　　　200

　　借：银行存款　　　(120/12×10)100

　　贷：其他业务收入　　100

　　11、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的投资性房地产，都应当按照实际成本进行初始计量。

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。

　　2、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 甲公司出租给本企业员工的部分应确认为固定资产，因此投资性房地产的初始确认金额=450/15×5=150(万元)，固定资产的初始确认金额=450/15×(7+3)=300(万元)，选项C、D不正确。

　　3、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 选项A，一般企业持有以备增值后转让的房屋应当在固定资产项目核算，不属于投资性房地产;选项B，董事会作出书面决议拟对外出租，即使没有签订租赁协议也需要作为投资性房地产核算;选项C，建筑物拟建成后对外出租，董事会已批准，并作出书面决议，所以土地使用权要作为“投资性房地产——在建”来核算，而不是作为无形资产来核算，如果是建成后自用，就是作为无形资产来核算。

　　4、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 2015年属于建造期间，投资性房地产不需要计提折旧，因此计提金额为0，选项A正确;改扩建完工后，投资性房地产入账价值=280+35=315(万元)，选项B正确;投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，即原成本为300万元，原使用寿命为30年，年折旧额为10万元(300/30)，由此可以看出已使用两年，改扩建经历了1.5年，因此改扩建完成后尚可使用寿命=35-2-1.5=31.5(年)，因此2016年应计提的折旧金额=315/31.5×1/2=5(万元)，选项C错误;影响2016年损益的金额=20/2(半年租金)-5(半年折旧)=5(万元)，选项D错误。

　　注意：题目告诉预计使用寿命变为35年，是自该资产第一次达到可使用状态开始的寿命，因此计算改造完成之后的尚可使用寿命，需要在35年的基础上减掉已经过去的时间，所以改扩建的时间也需要考虑进去。

　　5、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】 选项A，投资性房地产列示金额为2 200万元，修理费用计入当期损益;选项B，期末在建工程科目列示金额为130万元，土地使用权单独作为无形资产列示。

　　会计处理，

　　事项(1)

　　借：投资性房地产——在建 2 200

　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 2 200

　　完工后，

　　借：投资性房地产 2 200

　　贷：投资性房地产——在建 2 200

　　收到租金时，

　　借：银行存款/其他应收款 300

　　贷：其他业务收入 300

　　发生修理费用时，

　　借：其他业务成本 20

　　贷：银行存款 20

　　事项(2)

　　购入土地，

　　借：无形资产 400

　　贷：银行存款 400

　　发生建造成本，

　　借：在建工程 130

　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 130

　　事项(3)

　　借：开发成本 (4 200+2 000) 6 200

　　贷：银行存款/应付职工薪酬/工程物资等 6 200

　　6、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】 选项B，日常的维修支出应计入当期损益，即其他业务成本中。

　　7、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 建筑物成本为2800万元，也就表示账面原值是2 800万元，采用公允价值模式计量，所以不需要考虑折旧问题。2008年应确认的租金收入为150万元，应确认的公允价值变动收益=1 850-1 800=50(万元)。

　　会计处理：

　　2007年12月31日，

　　借：投资性房地产——成本　1 800

　　累计折旧　　　　 　　　500

　　固定资产减值准备　　 　300

　　公允价值变动损益　　 　200

　　贷：固定资产　　　　　　　2 800

　　2008年12月31日，

　　借：投资性房地产——公允价值变动 50

　　贷：公允价值变动损益 50

　　借：银行存款 150

　　贷：其他业务收入 150

　　8、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 选项A，投资性房地产包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。出租的情况属于让渡资产使用权行为，持有并准备增值后转让的土地使用权不属于让渡资产使用权行为;选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产，即用于赚取租金或资本增值的地产也是投资性房地产，选项D不正确。

　　9、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 选项AB，采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，影响当期损益;选项CD，采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值，应该计提减值准备，影响当期损益，但计提的准备不允许转回;当可收回金额高于账面价值时，不进行账务处理。