四、综合题(本题共15分。涉及计算的，要求列出计算步骤，否则不得分，除非题目特别说明不需要列出计算过程)

　　F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下：

　　(1)F公司目前股价40元/股，流通在外的普通股股数为2500万股。债务市值60000万元，到期收益率8%。无风险报酬率6%，权益市场风险溢价8%，F公司的β系数为1.8。

　　(2)F公司开设机场门店后，第1年预计营业收入300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60%，营业固定成本(不含设备折旧或租金)为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。

　　(3)开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，期末账面价值为零(提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法)。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。

　　(4)开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。

　　(5)F公司适用的所得税税率为25%。

　　要求：

　　(1)开设门店是F公司的扩张业务，可以使用公司的加权平均资本成本作为项目现金流量的折现率。假设资本资产定价模型成立，以市值为资本结构权重，计算该公司的加权平均资本成本;

　　(2)为使该项目盈利，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少?

　　(3)假设每年营业收入相同，如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，为使该项目有利，F公司每年最低的营业收入应是多少?