二、投资性房地产

　　(一)投资性房地产的范围

　　注意：

　　1.一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

　　2.通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决定，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

　　3.在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的，如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产(或无形资产、存货)和投资性房地产。

　　(补：不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。)

　　(二)投资性房地产的核算

　　1.投资性房地产的取得

　　投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。

　　(1)外购的投资性房地产

　　借：投资性房地产

　　贷：银行存款

　　(2)企业自行建造的投资性房地产

　　其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

　　【注】建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　会计分录为：

　　借：投资性房地产

　　贷：在建工程

　　或：开发成本(针对房地产开发企业)

　　2.投资性房地产的后续计量

　　投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

　　注意：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　(1)采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　①按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销：

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产累计折旧(或：投资性房地产累计摊销)

　　②取得的租金收入：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　③ 投资性房地产计提减值准备：

　　投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。

　　借：资产减值损失

　　贷：投资性房地产减值准备

　　注意：已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。

　　④处置投资性房地产

　　确认收入：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　结转成本：

　　借：其他业务成本

　　投资性房地产累计折旧(或：投资性房地产累计摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　注意：投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，企业应当在资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。

　　①资产负债表日按公允价值调整投资性房地产的账面价值

　　公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：

　　借：投资性房地产——公允价值变动

　　贷：公允价值变动损益

　　公允价值低于其账面余额的差额，会计处理为：

　　借：公允价值变动损益

　　贷：投资性房地产——公允价值变动

　　②取得的租金收入，会计处理为：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　③处置投资性房地产时：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动(或借记)

　　同时：

　　借：公允价值变动损益

　　贷：其他业务成本

　　或作相反分录。

　　(3)投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

　　成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

　　已采用公允价值计量模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　【典型例题】

　　1.【单选】下列各项中，属于投资性房地产的是(　)。

　　A. 企业生产经营用的土地使用权

　　B.企业自用的办公楼

　　C.房地产开发企业正在开发的商品房

　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

　　答案：D

　　解析：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产不属于投资性房地产。

　　2. 【单选】甲企业为房地产开发企业，现有存货商品房一栋，实际开发成本为9000万元，2009年3月31日，甲公司将该商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用，租赁期为10年。甲公司对该商品房采用成本模式进行后续计量并按年限平均法计提折旧，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。假定不考虑其他因素，下列关于甲公司2009年12月31日资产负债表项目列报正确的是( )。

　　A.存货为9000万元

　　B.固定资产8865万元

　　C.投资性房地产为8820万元

　　D.投资性房地产为8865万元

　　答案：D

　　解析：本题是成本模式计量的投资性房地产，2009年4月至12月投资性房地产的累计折旧=9000/50×(9/12)=135(万元)，投资性房地产的账面价值=9000-135=8865(万元)，所以2009年12月31日资产负债表项目列报的金额为8865万元。

　　3.【判断】采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其后续计量原则与固定资产或无形资产相同。( )

　　答案：√