第四章 个人住房贷款

　　考点1个人住房贷款的分类

　　(1)个人住房贷款的分类：

　　(2)个人住房贷款的特征：

　　①贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年，绝大多数采取分期还本付息的方式。

　　②大多以抵押为前提建立的借贷关系。

　　③风险具有系统性特点。

　　影响个人住房贷款风险的因素包括：客户还款能力;客户还款意愿;房地产交易市场的稳定性和规范性。

　　考点2个人住房贷款的要素

　　(1)贷款对象：

　　①个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

　　②合法有效的身份或居留证明;

　　③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他证明文件;

　　④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　⑤贷款银行规定的其他条件。

　　(2)贷款额度：

　　个人住房贷款有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

　　①借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

　　②借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

　　③贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　④对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　考点3个人住房贷款的受理

　　个人住房贷款的申请材料清单如下：

　　①合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件及婚姻状况证明。

　　②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等。

　　③合法有效的购房合同。

　　④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明。

　　⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料。

　　⑥购房首付款证明材料，包括借款人首付款交款单据(如发票、收据、银行进账单、现金交款单等)，首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房的自筹资金的有关证明。

　　⑦银行规定的其他文件和资料。

　　考点4贷前调查

　　(1)开发商资信审查具体包括：

　　①房地产开发商资质审查;

　　②企业资信等级或信用程度;

　　③经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照;

　　④税务登记证明;

　　⑤会计报表;

　　⑥开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;

　　⑦企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

　　(2)项目审查具体包括：

　　①项目资料的完整性、真实性和有效性审查;

　　②项目的合法性审查。项目开发的合法性审查;

　　③项目工程进度审查;

　　④项目资金到位情况审查。

　　(3)信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容：

　　①开发商的企业概况、资信状况;

　　②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;

　　③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险;

　　④项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

　　项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。

　　考点5个人住房贷款的贷后检查

　　除参照个人贷款贷后检查内容外，还应对开发商和项目以及合作机构进行调查，调查的要点有：

　　①开发商的经营状况及账务状况。

　　②项目资金到位及使用情况。

　　③项目工程形象进度。

　　④项目销售情况及资金回笼情况。

　　⑤产权证办理的情况。

　　⑥履行担保责任的情况。

　　⑦开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况。

　　⑧合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等。

　　⑨其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。