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2019房地产估价师理论与方法精选试题(七)

来源 :中华考试网 2019-07-17

  单项选择题

  1、假设开发法的理论依据是( )。

  A、替代原理

  B、最高利用原理

  C、预期原理

  D、边际递减原理

  2、下列估价方法中,描述正确的是( )。

  A、比较法在形式上是成本法的倒算法

  B、假设开发法在形式上是成本法的倒算法

  C、收益法在形式上是假设开发法的倒算法

  D、长期趋势法在形式上是假设开发法的倒算法

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  3、适合采用假设开发法进行估价的情况不包括( )。

  A、在建工程

  B、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产

  C、可供开发建设的土地

  D、市场交易活跃的房地产

  4、测算( )的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内,同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制,不至于在开发过程中出现成本失控。

  A、待开发房地产最高费用

  B、待开发房地产预期利润

  C、待开发房地产最高价格

  D、待开发房地产最优资源

  5、运用假设开发法估价一般分为8个步骤:(1)计算开发价值;(2)选择估价前提;(3)测算后续开发经营期;(4)选取最佳开发经营方式;(5)确定折现率或计算后续开发的利息和利润;(6)预测后续开发的必要支出;(7)预测开发完成后的价值;(8)选择具体估价方法。以下排序正确的是( )。

  A、(8)(2)(4)(3)(6)(7)(5)(1)

  B、(8)(5)(3)(6)(7)(4)(1)(2)

  C、(8)(4)(3)(6)(5)(7)(1)(2)

  D、(8)(2)(5)(6)(4)(7)(3)(1)

  6、评估一宗房地产开发用地2012年3月1日的价值,预测该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元,折现率为10%,则该土地的价值为( )万元。

  A、3636.36

  B、3305.79

  C、3005.26

  D、2732.05

  7、采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值,预测取得在建工程后3个月开始建设,建设期1年,假设建成后3个月一次售出,同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为( )元/m2。

  A、7262

  B、7380

  C、7500

  D、8670

  8、假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。

  A、业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

  B、自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

  C、被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

  D、自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

  9、在最佳开发经营方式的选取中,要弄清土地的区位状况,包括下列( )。

  A、所在城市性质

  B、面积

  C、容积率

  D、开发程度

  10、关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法,错误的是( )。

  A、开发经营期可分为建设期和经营期

  B、建设期的起点与开发经营期的起点相同

  C、经营期可具体分为销售期和运营期

  D、建设期和经营期不会重叠

  答案部分

  单项选择题

  1、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法的理论依据是预期原理。参见教材P336。

  2、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是成本法的倒算法。参见教材P337。

  3、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项D适合采用比较法,是否也适合假设开发法,不明确。参见教材P338。

  4、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内,同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制,不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P338。

  5、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价的操作步骤。运用假设开发法估价一般分为8个步骤:(1)选择具体估价方法;(2)选择估价前提;(3)选取最佳开发经营方式;(4)测算后续开发经营期;(5)测算后续开发的必要支出;(6)测算开发完成后的价值;(7)确定折现率或测算后续开发的应得利润;(8)计算开发价值。参见教材P339。

  6、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000/(1+10%)2=3305.78(万元)。参见教材P340。

  7、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000(1+5%)1.5/(1+12%)1.5=7261.84(万元)。参见教材P340。

  8、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。自主开发,肥水不流外人田,价值最大;自愿转让,实际上是个分利过程,受让方是要获利的;被迫转让,肯定价值最小。参见教材P341~342。

  9、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是最佳开发经营方式的选择。搞清楚土地的区位状况包括三个层次:土地所在城市的性质;土地所在城市内的区域的性质;具体的区位状况。选项BD属于实物状况;选项C属于权益状况。参见教材P342。

  10、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。在销售(含预售)的情形下,建设期和经营期有重叠。参见教材P347。

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