多选题

　　1、根据房地产估价的合法原则，不得抵押的财产包括(　)。

　　A、土地所有权

　　B、耕地、宅基地

　　C、学校、幼儿园

　　D、私人诊所

　　E、社会团体的教育设施

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项D属于私人所有权，非公立医院。参见教材P158。

　　2、最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括(　)。

　　A、法律上允许

　　B、技术上先进

　　C、经济上可行

　　D、价值最大化

　　E、成本上最低

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化。参见教材P166。

　　3、在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括下列(　)。

　　A、付款方式

　　B、融资条件

　　C、交易税费负担

　　D、交易目的

　　E、业主资质

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、交易税费负担、融资条件、交易目的。参见教材P177。

　　4、房地产状况调整的方法，不包括下列(　)。

　　A、直接比较法

　　B、直观比较法

　　C、总价调整法

　　D、成本调整法

　　E、百分比调整法

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整;②总价调整、单价调整;③金额调整、百分比调整;④加法调整、乘法调整。参见教材P198。

　　5、运用收益法估价的操作步骤，分为下列(　)。

　　A、在直接比较或间接比较法中，选择合适的估价方法

　　B、测算收益期或持有期

　　C、测算未来收益

　　D、确定直接化率或间接化率

　　E、计算收益价值

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】 本题考查的是收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤： ①选择具体估价方法，即选择报酬资本化法还是选择直接资本化法; ②估计收益期或持有期; ③测算未来收益; ④确定报酬率或资本化率、收益乘数;⑤计算收益价值。参见教材P216。

　　6、下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是(　)。

　　A、在V=A/Y的情况下，报酬率通过Y=A/V来求取，此为市场提取法

　　B、为了避免偶然性，市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数

　　C、累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率

　　D、在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益

　　E、市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材P250。

　　7、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。

　　A、重新购建价格是客观的价格

　　B、重新购建价格是在价值时点的价格

　　C、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

　　D、土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

　　E、重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】 本题考查的是重新构建价格的求取思路。土地是在价值时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新构建价格就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P288。

　　8、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有(　)。

　　A、单位比较法

　　B、市场提取法

　　C、分部分项法

　　D、工料测量法

　　E、指数调整法

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。参见教材P290～294。

　　9、下列有关平均增减量法，描述错误的是(　)。

　　A、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用简便的平均增减量法进行预测

　　B、如果逐期上涨额时起时伏，很不均匀，运用平均增减量法预测的房地产价格的准确性随之降低

　　C、房地产价格变动过程持续上升或持续下降，且各期上升或下降的数额大致相同时，宜采用平均增减量法

　　D、越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越不重要

　　E、由于估价师经验存在差异，故平均增减量法不宜采用加权方式调整

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 本题考查的是平均增减量法。选项D错误，越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要;选项E错误，如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。参见教材P350。

　　10、估价程序的作用概括起来主要包括(　)。

　　A、规范估价行为

　　B、保证估价质量

　　C、提高估价效率

　　D、防范估价风险

　　E、招揽估价业务

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价程序的作用。估价程序的作用概括起来主要由以下4个：①规范估价行为;②保证估价质量;③提高估价效率;④防范估价风险。参见教材P394。