房地产估价师

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2019年房地产估价师经营与管理辅导资料第二章第四节

来源 :中华考试网 2019-06-14

  第四节 房地产市场的运行规律

  1.房地产空间市场与资产市场

  1.1 房地产空间市场

  ■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。

  1.2 房地产资产市场

  ■资产市场

  房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易,其目的是获取投资收益。

  ■投资收益(两部分)

  在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金;

  在转售时所实现的增值收益。

  1.3 空间市场和资产市场之间的联系(两关系)

  【关系一】空间市场的供求关系,决定其在资产市场中的需求;

  【关系二】资产市场决定空间市场的供给(拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给)。

  【记忆要点】

  A是空间市场,B是资产市场

  A决定B的需求,B决定A的供给

  【典型例题】房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系-房地产租金水平-房地产资产的收益水平-在资产市场中的需求。参见教材P49。

  【2016年真题】关于房地产空间市场的说法,正确的有( )。

  A.存在的目的是为获取房地产投资收益

  B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

  C.需求者可以通过租赁来满足其需求

  D.供给来源于房地产资产市场

  E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求

  『正确答案』BCD

  『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误,在房地产资产市场上,房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易,其目的是获取投资收益;选项E错误,空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平,该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平,从而影响资产市场中的需求。参见教材P48。

  1.4 均衡状态

项目

内容

均衡状态的特点

租金和价格都不发生变化
价格与重置成本相同
新增量和灭失量相等
房地产资产存量保持不变

均衡状态的内涵

这种均衡状况事实上不存在
但市场总是在向均衡回复,围绕均衡状态进行上下波动

  2.房地产市场的景气循环

  2.1 房地产景气循环的原因(七原因)

  ■供需因素的影响,金融因素变动最关键;

  ■市场信息不充分,导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞;

  ■生产者与消费者心理因素的影响;

  ■政策因素的影响,如容积率控制、农地征用控制;

  ■政治冲击;

  ■制度因素的影响;

  ■生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

  【2015年真题】房地产市场存在周期循环的主要原因包括( )。

  A.土地资源的不可再生性

  B.供需因素的影响

  C.市场信息不充分

  D.政策因素的影响

  E.制度因素的影响

  『正确答案』BCDE

  『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括:供需因素的影响;市场信息不充分;政策因素的影响;制度因素的影响;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。参见教材P49。

  2.2 传统房地产周期理论

  ■在市场供求平衡的前提下,房地产市场会正常运作,投资者具有自我调节投资量的能力。

  ■房地产市场呈现出一种自我修正的模式,每一个运行周期中,均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张(六步曲)的过程。

  2.3 分析房地产周期运动的新观念

  ■传统理论的前提是房地产市场存在均衡状态;

  ■新观念认为均衡是瞬间的,不均衡才是真实、永续的;

  ■经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加。

  2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】

  【重点难点】两轴一线五点四阶段

项目

内容

两轴

水平的时间轴,向右表明时间流逝
垂直的空置率轴,向下表明空置率增高

一线

长期平均空置率水平线即为均衡线

五点

达到最高的空置率水平AE
达到长期平均空置率水平BD
达到最低的空置率水平C(供求转折点)

四阶段

A-B 消化过剩供给阶段
B-C 市场复苏、繁荣阶段
C-D 市场降温阶段
D-E 市场低迷阶段

  【2016年真题】房地产自然周期中的平衡点,通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。

  A.平均空置率

  B.平均吸纳量

  C.平均交易量

  D.平均租售价格

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率),就是房地产市场自然周期中的平衡点。参见教材P50。

  【第一阶段】(A-B)消化过剩供给

  ■始于市场周期谷底,此时空置率最高,存在供给过剩;

  ■此阶段需求增长,供给不增加,需求的增长将吸纳先前过剩的供给;

  ■没有新项目出现(即开发商不投新项目),空置率下降;

  ■租金有小幅度的增长。

  【第二阶段】(B-C)新增供给市场复苏至繁荣

  ■需求继续增长,原有的过剩供给吸纳完毕,形成了对额外房屋空间的需求;

  ■空置率降到了合理空置率以下,租金开始迅速上涨;

  ■新项目出现,供给增加(开发商开始投新项目)。

  【第三阶段】(C-D)供过于求,空置率增高,市场降温阶段

  ■空置率低于合理空置率;

  ■供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升趋向于合理空置水平;

  ■该阶段不存在供给过剩,租金停止上涨,开工项目少,但竣工项目多。

  【重点难点】关于C点

  ■C点是最低的空置率水平;

  ■C点是供求转折点;

  C点之前需求的增长的速度一般高于或同步于供给的增长速度;

  C点之后,需求的增长速度低于供给增长的速度。

  【第四阶段】第四阶段(D-E)供严重过于求,市场低迷阶段

  ■始于市场运行到平衡点并向下运动;

  ■供给高增长,需求低增长或负增长;

  ■租金降低,空置率上升。

  【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

 

起始

需求

供给

租金

租金上涨率

空置

第一阶段

A~B

增加

不变

不变或上涨

初期下降,后期上升

下降

第二阶段

B~C

增加
需求增长高于供给增长速度

增长
供给增长低于需求增长速度

上涨

提高

下降

第三阶段

C~D

增加
需求增加速度低于供给增加速度

增长
供给增长速度快于需求增长速度

上涨

上升

提高

第四阶段

D~E

减少

高增长

下降

下降,负数

提高

  【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

  ■需求在前三个阶段都在增加,只不过增加率不同;

  ■供给在后三个阶段都在增加,只不过增加率不同;

  ■租金在前三个阶段都在上涨;

  ■租金的上涨率,第一阶段后半段、第二阶段、第三阶段租金增值率都是上涨的;其它阶段均在下降。

  【2015年真题】在房地产市场进入自然周期的第四阶段时,租金增长率( )。

  A.基本不变

  B.开始下滑

  C.缓慢上升

  D.快速上升

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动,此时供给高增长,需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。参见教材P52。

  2.5 房地产市场的投资周期—可理解为开发商愿不愿意出资兴建项目

  ■第一阶段:很少有资本向存量房地产投资,没有资本投入新项目;

  ■第二阶段:投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高,资本开始流入市场。到了第二阶段的后半段,资本流量显著增加。

  【典型例题】从房地产市场的投资周期来看,房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。

  A.第一阶段

  B.第二阶段的后半段

  C.第三阶段的后半段

  D.第四阶段

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始,就有新项目开工,即有资本流入,到了第二阶段的后半段,由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发,资本流量显著增加。参见教材P51。

  ■第三阶段前半段:由于空置率低于平衡点,投资者继续购买存量项目并继续开发新项目,资本流入也显著。

  ■第三阶段后半段:投资者意识到市场转向,资本流入会减少。

  2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系

  ■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化(先市场好,再会有投资);

  ■在第三阶段和第四阶段超前于市场自然周期的变化(预期市场不好,先不投资)。

  3.房地产泡沫与过度开发

  3.1 房地产泡沫及成因

项目

内容

概念

房地产市场价格与使用价值严重背离,脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态;
是一种价格现象,是房地产行业内外因素,特别是投机性因素作用的结果

成因

基础

土地的稀缺性

直接诱因

投机需求膨胀

直接助燃剂(必要条件)

金融机构过度放贷

  3.2 过度开发及诱因

项目

内容

概念

也称过热,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况

诱因

开发商对市场预测的偏差;
开发商之间的博弈和非理性行为;
开发资金的易得性 

  【2016年真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。

  A.房地产开发企业对市场预测的偏差

  B.购房者对市场预测的偏差

  C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为

  D.房地产开发资金的易得性

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面,即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。参见教材P54。

  3.3 房地产泡沫和过度开发的区别

区别项目

过度开发

房地产泡沫

是反映两个不同层面的市场指标

新增供给的增长速度超过了需求的增长速度

反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离

严重程度和危害性方面不同

 

严重程度高,危害大,
属不正常的大起大落

在房地产周期循环中所处的阶段不同

存在于下降阶段

存在于上升阶段

市场参与者的参与动机不同

为获得长期收益

短期投资,增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出

  当泡沫产生时,市场还处于上升阶段,但出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了。

  3.4 房地产泡沫和过度开发的联系

  ■泡沫产生,就必然会引起过度开发,但过度开发却不一定由泡沫引发;

  ■如果在房地产周期循环的上升阶段,投机性行为没有得到有效抑制,则很容易迅速发展引起泡沫,同时会伴随过度开发等现象。

  3.5 房地产泡沫的衡量

  ■实际价格/理论价格;

  ■房价收入比;

  ■房价租金比。

  【2015年真题】下列房地产指标中,能衡量房地产泡沫程度的有( )。

  A.交易量增长率

  B.吸纳周期

  C.实际价格与理论价格之比

  D.房价收入比

  E.房价租金比

  『正确答案』CDE

  『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。实际价格/理论价格;房价收入比;房价租金比等指标,都从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。参见教材P56。

  第五节 房地产市场的政府干预

  1.政府干预房地产市场的必要性

  1.1 房地产市场失灵(八种原因)

市场失灵原因

对策

垄断

要求政府制定反垄断政策,改善市场效率,平抑垄断价格

外部性

需要政府通过税收、补贴、外部性收益—成本内部化等措施来提高市场效率

信息不对称

要求政府建立并实施有效的信息公开制度,提高市场的透明度

市场不完全
公共品
失业
通货膨胀及失衡
再分配和优效品

  1.2 住房问题和住房保障

  ■ 住房兼具商品和公共品的双重属性

  ■ 三种住房保障模式

住房保障模式

代表国家

政府直接建房方式

英国、新加坡和香港

依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施,鼓励非营利机构的建房方式

法国、瑞典和日本

对住房投资人减税
对住房承租人补贴

各国普遍采取

  1.3 宏观经济周期循环

  ■经济周期的四个阶段:繁荣、衰退、萧条、复苏;

  ■复苏和繁荣构成扩张过程,衰退和萧条构成收缩过程;

  ■波峰(从扩张转为收缩):政府采用紧缩性的货币政策和财政政策;

  ■波谷(从收缩转为扩张):政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退。

  1.4 房地产价格剧烈波动

  ■房地产价格的剧烈波动,会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁,所以通常会引发政府的政策干预。

  1.5 房地产市场非均衡

均衡模式

内涵

总量非均衡

表现为潜在总需求大于有效需求,实际供给大于有效供给,即超额需求与超额供给同时并存,或称短缺与过剩同时并存

结构非均衡

不同子市场之间在供求方面的结构失衡

  2.政府干预房地产市场的手段

  ■土地供应政策(主要是土地供应计划)

  ■金融政策

  ■住房政策

  ■城市规划

  ■地价政策

  ■税收政策

  ■租金控制

  【关注点】地价政策

  ■土地价格对住房价格的影响,成本渠道的作用非常有限,主要是通过信号预期机制实现的。

  ■一宗高价地成交后,周边的房价会即刻上涨,而不是等高价地上的房子建成后房价才上涨。

  ■目前土地供应以挂牌出让为多,政府的地价政策一般为追求高地价的政策。

  ■灵活选择土地出让方式,尤其是增加使用招标出让方式,可以有效增加对地价的管控能力。

  【典型例题】土地价格对住房价格的影响,主要是通过成本机制实现,即地价高了,总成本高了,房价就得上涨。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地价格对住房价格的影响,成本渠道的作用非常有限,主要是通过信号预期机制实现的。参见教材P60~61。

  【典型例题】为了促进房地产市场的稳定,在土地一级市场上,政府应增加( )出让的供地方式所占的比例。

  A.协议

  B.招标

  C.拍卖

  D.挂牌

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的手段。灵活选择土地出让方式,尤其是增加使用招标出让方式,可以有效增加对地价的管控能力。参见教材P61。

  3.政府规范房地产市场行为的措施

  ■推动行业诚信体系建设(信用档案);

  ■规范交易程序(土地出让、房屋销售、转让、抵押、租赁和产权登记方面);

  ■加强产权管理。

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