第五节 决策的概念与方法

　　1.决策的概念：

　　(一)决策及其特征

　　决策是决策者为达到某种预定目标，运用科学的理论、方法和手段，制定出若干行动方案，对此做出一种具有判断陛的选择，予以实施，直到目标实现。决策的简单定义就是从两个以上的备选方案中选择一个的过程，包括识别机会或诊断问题、确定目标、拟定方案、选择方案、实施方案、监督与评估等决策过程。决策可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理陛决策和业务性决策;按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策;按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。

　　(二)决策的原则与评价标准

　　决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。满意原则指决策遵循的是满意原则而不是最优原则。系统原则要求把决策对象看做一个系统并以此系统的整体目标为核心追求整体优化目的。信息原则在于强调信息是决策的基础。预测原则是指通过科学的预测，对未来事件的发展趋势和状况进行描述和分析，做出有根据的假设和判断，为决策提供科学依据和准则。比较优选原则要求在各种可能的备选方案中选择最能满足决策者目标的方案。反馈原则要求将先期决策执行过程及结果中的经验及时反馈应用于后续决策活动中。

　　决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。

　　(三)决策理论

　　决策理论主要包括古典决策理论和行为决策理论两大分支，古典决策理论和行为决策理论的有机结合，形成了当代决策理论。

　　2.决策的方法：

　　(一)确定型决策方法

　　确定型决策是在未来自然状态已知时的决策，即每个行动方案达到的效果可以确切地计算出来，从而可以根据决策目标做出肯定抉择的决策。该决策具有反复、经常出现的特点。决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称做程序化决策。对于这类问题的决策，可以应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策。

　　(二)风险型决策方法

　　风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的判断特征是：存在明确的决策目标;存在多个备选方案;存在不以决策者意志为转移的多种未来事件的各自然状态;各备选方案在不同自然状态下的损益值可以计算;可推断各自然状态出现的概率。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。

　　(三)不确定型决策方法

　　不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。

　　3.房地产投资决策：

　　房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。

　　(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤

　　房地产投资决策过程通常有三个阶段：

　　(1)策略阶段，即界定可接受的收益和风险;

　　(2)分析阶段，即衡量可能的收益与风险;

　　(3)决策阶段，即评估各种收益与风险。

　　房地产投资决策的具体工作，则包括5个基本步骤，即：

　　(1)明确投资者目的、目标和约束条件;

　　(2)分析投资环境与市场条件;

　　(3)进行投资项目财务分析;

　　(4)应用决策准则;

　　(5)投资决策

　　(二)房地产投资决策的类型

　　房地产投资决策，即是否就某个具体的房地产开发项目进行投资，是一个较为笼统的提法。在房地产投资实践活动中，往往涉及到一系列具体的投资决策工作。按照投资决策所要决定的问题的性质或目的，可以房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策和置业投资决策三种具体类型。而每一种具体类型的投资决策，又会涉及一系列投资决策问题。

　　(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标

　　不同的投资者有着不同的投资策略。中小型房地产企业更注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单一项目的投资决策问题。大型房地产企业在决策单一项目的投资问题时，往往还要考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。房地产企业的业务模式，即其营业收入是来自开发投资、置业投资，还是两种投资履行兼而有之，也影响其目标投资收益水平和可容忍的风险水平。