名词解释：

　　1、房地产可行性研究：即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

　　2、盈亏平衡分析：又称量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。

　　3、敏感性：又称敏感度分析，就算通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。

　　4、概率分析：又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。通过概率分析可以了解项目风险产生的概率大小，进而评估项目风险的期望损失。

　　问答题：

　　1、房地产可行性研究的目的是什么?

　　答：旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。

　　2、房地产可行性研究的作用是什么?

　　答：是投资决策的重要依据;是项目审批的依据;是项目资金筹措的依据;是编制设计任务书的依据;是开发商与各方签订合同的依据

　　3、房地产可行性研究的步骤是什么?

　　答：组织准备;资料收集及市场调查;开发方案的设计和评价、选择;详细研究;编写研究报告书

　　4、敏感性分析的步骤是什么?

　　答：1)选择要分析的不确定性因素;2)选定分析所用的评价指标;3)计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况;4)判定敏感性因素;5)提出控制敏感性因素的建议

　　5、房地产项目风险分析方法有哪些?

　　答：有盈亏平衡分析;项目安全率;敏感性分析;概率分析

　　计算题：

　　1、某人向银行借入10万元贷款，年利率为8%，期限为5年，到期一次还本付息。求他5年后应向银行归还多少元?

　　答：F=10(1+8%)5=14.7(万元)

　　2、某人在2011年花20万元购买某项资产，该资产在2012年和2013年，每年给投资者带来10.5万元的回报，请问在市场收益为10%的条件下，该项投资是否合算?

　　答：2012年的10.5万元相当于现在的10.5/(1+10%)=9.55万元

　　2013年的10.5万元相当于现在的10.5/(1+10%)^2=8.68万元

　　该项投资的净现值为9.55+8.68-20=-1.77万元 不合算