自学考试《房地产经营管理》章节试题及答案：第4章

　　判断题

　　1、土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。(√)

　　2、地方地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它包括中央在当地的机构用地和军队在当地的军事管理用地。(×)

　　3、房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地所有权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。(×)

　　4、普通商品住房是指户型最大面积不超过规定面积，容积率在1.0以下的商品住房。 (×)

　　5、商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆宾馆等从事商业和为居民生活服务所使用的房屋，业主可以从运营中获得长期的投资回报。(√)

　　6、直接头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法。(√)

　　多选题

　　1、房地产项目定位的方法包括(ABCDE)

　　A)市场调研法 B)头脑风暴法

　　C)经验分析法 D)SWOT法

　　E)层次分析法

　　2、房地产项目定位的原则包括(ABCDE)

　　A)符合城市规划的原则 B)协调发展的原则

　　C)符合市场需求的原则 D)效益最大化的原则

　　E)与企业发展战略相一致的原则

　　3、商业地产包括(ABCE)

　　A)写字楼房地产开发项目 B)酒店式公寓类住宅开发项目 C)旅游房地产开发项目 D)廉租房开发项目 E)商业房项目

　　单选题

　　1、SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析(D)

　　A)优势 B)劣势 C)机会 D)目标

　　2、军产土地归口于(B)管理

　　A)当地政府 B)中国人民解放军总后勤部

　　C)中国共产党中央军事委员会 D)中国人民解放军总政治部

　　名词解释：

　　1、土地储备和一级开发项目：简称土地储备开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

　　2、军产地：是指处于当地行政管辖区域范围内，但出于军事用途，由中国人民解放军系统控制、使用，被划为军事管理区的土地，是军产的重要组成部分。

　　3、房地产综合开发：指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

　　4、商品房：指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物

　　5、工业房地产：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业服务业和综合类用地以外的第四种性质用地。

　　6、市场调研：就是为了实现目标而进行的信息收集和数据分析

　　7、头脑风暴法：头脑风暴法包括直接头脑风暴法(指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法)和质疑头脑风暴法(指对根据直接头脑风暴法所提出的设想、方 案逐一质疑，分析其实现可行性的方法)

　　8、经验分析法：又称为因素分析法。是组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料做详细而充分的分析和讨论，在此基础上选择分析对象。

　　9、SWOT分析法：又称态势分析法。其中SW主要分析内部条件，S代表优势，W代表劣势;OT主要分析外部条件，O代表机会，T代表威胁。

　　10、层次分析法：是将定位决策中有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定位和定量分析的决策方法。

　　问答题：

　　1、工业园区开发模式的主要特征是什么?

　　答：此类工业地产开发都是在政府主导下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠条件等营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

　　2、请简述什么是主体企业引导模式?

　　答：主体企业引导模式是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业自身更好发展并获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地以营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善

　　3、请简述什么是工业地产商模式?

　　答：工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租凭、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取最大合理的地产开发利润。

　　4、土地开发阶段转让的项目的基本特点是什么?

　　答： 1)转让的土地使用权必须是出让土地使用权

　　2)土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件

　　3)土地使用权转让后也有限制条件

　　(1)新的受让人不得改变出让合同所载明的权利和义务

　　(2)土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　(3)转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限

　　5、房地产项目定位的原则是什么?

　　答：符合城市规划;协调发展;符合市场需求;效益最大化;与企业发展战略相一致