二、论述题(共2题，每题10分，共20分)

　　1、为什么要进行房地产投资分析

　　房地产投资的形式多种多样，都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益 。

　　因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。

　　投资的收益需要预测;收益获得的时间不同需要校正;收益的置信程度即风险需要考虑;面临多种投资机会但资源有限。上述原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。

　　2、试述财务净现值的含义和评价

　　现值是指未来预期收益的现在价值。净现值(NPV)是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic(合适的贴现率)，将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。

　　净现值指标是用来判别投资项目可行与否。净现值评价标准的临界值是零。

　　当NPV>0 时，表明投资项目的预期收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余(即大于贴现率);

　　当NPV=0时，表明投资项目收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平;

　　当NPV<0时，表明投资项目收益率达不到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平(即小于贴现率)或最低可接受的回报率，甚至可能出现亏损。此时项目不可行，应拒绝。

　　因此，只有NPV≥0时，投资项目在财务上才是可取的，值得进一步考虑。

　　三、计算题(共3题，每题10分，共30分)

　　1、已知某房地产公司2003年-2010年间各年的商品房销售量如下表，试用趋势直线法估计该公司2011年和2012年的商品房销售量。

　　解：1、用公式Y= a+bX求取

　　2、列表计算

　　3、a= ∑Y/N =24160/8=3020

　　b= ∑XY/∑X2 =51880 / 168 =309

　　Y= a+bX =3020+309X

　　4、2011年销售量=3020+309×9=580100平方米

　　2012年销售量=3020+309×11=641900平方米

　　2、为确定某一住宅物业2011年10月30日的售价，调查搜集了附近5个类似物业的交易实例，如下表所示：

　　上表中 , 交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。另据调查得知：从2009 年9月30日至2011 年10月30日该类住宅楼市场价格每月递增1% 。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例 ,并确定该住宅楼销售单价 ( 时间修正采用逐期递增或递减的价格变动率 )。

　　解：1.选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。

　　2.计算公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×时间因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　3.计算比准价格：

　　A=15100×(100/102)×(1+1%)9 ×(100/99)×(100/98)=16688(元/平方米)

　　C=15200×(100/100)×(1+1%)7×(100/102)×(100/101)=15819(元/平方米)

　　E=15000×(100/97)×(1+1%)3×(100/102)×(100/98)=15015(元/平方米)

　　4.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则有：

　　销售单价=(16686+15819+15015)/3 =15840(元/平方米)