自考《房地产经济学》章节试题:第2章
来源 :中华考试网 2017-08-29
中自考《房地产经济学》章节试题:第2章
第二章、 房地产经济周期波动
一、 名词解释
经济周期:是指长期经济增长过程中,在一系列因素冲击下,国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。
房地产经济周期:是指房地产业在发展过程中,在一系列因素冲击下,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程,它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
二、 问答题梳理
1、 房地产业在国民经济中的基础性地位:
① 是社会一切部门不可缺少的物质条件
② 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件
③ 是城市经济建设与发展的重要物质基础
④ 是城市环境革命、更新改造的重要动力
⑤ 是国民经济积累资金的重要来源
2、 西方经济周期类型
基钦周期 |
朱格拉周期 |
库兹涅茨周期 |
康德拉季耶夫周期 | |
别称 |
短周期,存货周期 |
中周期,固定投资周期 |
中长周期,建筑周期 |
长周期 |
长度 |
40个月 |
9~10年 |
15~25年 |
50~60年 |
主要起因 |
企业存货的增减 |
产业结构和产品结构的变动 |
建筑业的扩张、收缩 |
技术进步和革新 |
3、 房地产经济周期波动的四个阶段
复苏阶段 |
繁荣阶段 |
衰退阶段 |
萧条阶段 | |
交易量 |
回升 |
急剧增加 |
明显减少 |
锐减,期房交易量降幅更大 |
开发情况 |
开发数量上升,开发速度逐步加快 |
开发规模加大 |
—— |
开发商面临困境甚至破产 |
房价 |
1、 慢慢回升,呈持续增长状态 2、 期房价格<现房价格 |
1、 越来越高,逐渐到达顶点 2、 期房价格逐渐超过现房价格,并在房价上涨过程中起带头拉动作用。 |
1、 持续上升,但涨幅明显放缓并出现下跌迹象(在突发性事件影响下,房地产价格会急剧下降) 2、 期房价格下跌速度>现房价格下跌速度 |
1、 跌势持续 2、 期房价格加速下降而大大低于现房价格 |
房地产市场行为 |
炒家进入,市场交易活跃 |
炒风日盛,出现限制投机的呼声 |
房地产从业人员减少、失业率和破产率增加 |
—— |
4、 房地产经济周期波动的形态
① 长期趋势:持续增长,但也有波动
② 景气循环:【与宏观经济的关系】
a. 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期
b. 房地产业先于宏观经济进入繁荣期
c. 房地产业先于宏观经济进入衰退期
d. 房地产业的萧条期长于宏观经济
e. 房地产业景气循环的波峰高于宏观经济,波谷低于宏观经济
③ 季节波动 e.g.“金九银十”
④ 随机波动(不规则波动):受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等
5、 影响房地产经济周期波动的因素
① 内生因素:
a. 收益率 收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模
收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎
收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩,进而影响市场供求关系,从而影响周期波动。
b. 投资 投资↑—→市场进入繁荣期
投资↓—→房地产业出现萧条
房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致
c. 市场特征
Ⅰ不完全竞争性:价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—→房地产周期波动
Ⅱ区域性特征:不同区域具有不同波动特点,若出现一系列冲击,会通过“传染”波及更多地区。
Ⅲ易受政府调控干预影响的特性:调控得当,波动小;反之波动大。
② 外生因素:
a. 政策因素:政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域发展政策等对房地产市场调控,进而影响房地产周期波动
b. 社会经济与技术因素:
Ⅰ国民收入和消费水平:国民收入↑—→消费水平↑—→房地产投资消费↑—→房地产业繁荣
Ⅱ通货膨胀率:通货膨胀和通货紧缩交替变化—→房地产投资预期回报率—→房地产周期波动
Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步
c. 随机因素:自然灾害和政治风波
6、 住宅的消费水平和社会经济的发展水平相关如何理解。【要点】
① 住费用的恩格尔系数:无论家庭收入多少,住宅费用支出比重总是固定不变的,为12%
② 舒瓦贝法则:随着家庭收入的增加,用于住宅消费的支出呈增加趋势。
社会经济的发展水平↑—→住宅消费水平↑
7、 我国房地产业的发展趋势(结合当前经济形势),分析在周期波动中所处的位置。