三、名词解释题(每小题4分，共16分)

　　33.房地产需求的价格弹性：房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。

　　34.房地产业可持续发展：房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。

　　35.房地产市场的有效供给：房地产市场的有效供给，在微观经济意义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。

　　36.住房公积金：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。

　　四、简答题(每小题5分，共20分)

　　37.为什么说房地产价格具有多种表现方式?

　　答: 一般商品的交易方式主要是买卖。而房地产的交易方式有多种，其中买卖和租赁是在交易量和市场范围方面占重要地位的两种方式，此外，房地产还可以抵押、典当、作价入股，以及以租代售等。在这些不同的交易方式中，房地产价格有不同的表现方式。因此，房地产市场上的"一物多价"是常见的现象。

　　38.简述房地产保险的必要性。

　　答: 首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。

　　39.简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。

　　答: 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要;二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡;三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

　　40.试述我国城镇住房制度改革的目标。

　　答: 我国城市住房制度改革的目标是：(1)建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;(2)加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求;(3)培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。

　　五、论述题(每小题12分，共24分)

　　41.近年来，在上海浦东、深圳等地区房价持续攀升，销售旺盛。请分析原因。

　　答: (1)经济发展水平高、经济增长速度快、产业结构偏重于第三产业，房地产业发展较快。(2)就业率和收入水平高，使得住房消费成为这些地区居民消费的热点。(3)房地产金融比较发达，提高了居民的购房能力。在这种情况下，这些地区房地产需求水平较高，因此，即使房价较高，销售也较为旺盛。

　　42.试述房地产开发的主要程序，并说明每一个阶段的工作重点。 答: 房地产开发可以分为四个大的阶段：

　　(1)投资决策分析阶段。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。(2)前期工作阶段。这一阶段内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。(3)项目的建设阶段。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收(4)房屋租售阶段。这一阶段的主要工作是开发商采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，保证收益。另一项重要工作就是物业管理。