自学考试《资产评估》章节试题及答案：第4章

　　房地产评估

　　一、单项选择题

　　1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于()。

　　A.2900元/m2

　　B.3223元/m2

　　C.3322元/m2

　　D.4000元/m2

　　2.如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于()。

　　A.9% B.12.5% C.7.5% D.5%

　　3.某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于()。

　　A.140万元 B.157.5万元 C.141.4万元 D.148.5万元

　　4.某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元;设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元;同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元;则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于()。

　　A.1736.85万元 B.1795.45万元 C.1818.36万元 D.2100万元

　　5.被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于()。

　　A.86万元 B.87万元 C.90万元 D.85万元

　　6.某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是()。

　　A.75% B.30% C.45% D.65%

　　7.某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为()。

　　A.8600元 B.8800元 C.9000元 D.12000元

　　8.有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为()。

　　A.1000元/平方米 B.1500元/平方米 C.2100元/平方米 D.2800元/平方米

　　9.有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于()。

　　A.128万元 B.141万元 C.149万元 D.150万元

　　10.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于()。

　　A.700万元 B.800万元 C.1000万元 D.1100万元

　　二、多项选择题

　　1.我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括()。

　　A.基准地价

　　B.标定地价

　　C.土地使用权出让底价

　　D.土地使用权的转让价格

　　E.抵押价格

　　2.引起建筑物功能性贬值的因素主要有()。

　　A.政策变化

　　B.建筑物使用强度不够

　　C.建筑物用途不合理

　　D.建筑物设计不合理

　　E.周围环境发生变化

　　3.地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有()。

　　A.“功效损失”

　　B.有形损耗

　　C.超额运营损失

　　D.经济性贬值

　　E.超额投资损失

　　4.应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括()。

　　A.城镇基准地价

　　B.基准地价修正系数

　　C.宗地容积率

　　D.宗地的开发成本

　　E.宗地的开发程度

　　5.对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是()。

　　A.楼面地价一定大于土地单价

　　B.楼面地价一定小于土地单价

　　C.楼面地价可以等于土地单价

　　D.楼面地价可以小于土地单价

　　E.楼面地价可以大于土地单价

　　6.影响房地产价格的一般因素包括()。

　　A.房地产价格政策

　　B.城市发展战略

　　C.国民经济发展状况

　　D.社会发展状况

　　E.物价水平

　　7.土地的价格()。

　　A.是地租的资本化

　　B.是由土地的生产成本决定的

　　C.具有个别性

　　D.是土地权益价格

　　E.是由土地的效用决定的

　　8.假设开发法中的投资利润是以()为计算基础的。

　　A.专业费用

　　B.投资利息

　　C.地价

　　D.建筑费用

　　E.税费

　　9.房地分估主要是针对()进行的。

　　A.地用性质不合理的房地产

　　B.新开发的房地产

　　C.占地面积不合理的房地产

　　D.工业用房地产

　　E.特殊用途房地产

　　10.评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的()。

　　A.重置成本

　　B.功能性贬值

　　C.经济性贬值

　　D.清算价格

　　E.实体性贬值

　　三、判断题

　　1.建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。

　　2.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。

　　3.用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。

　　4.在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。

　　5.标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。

　　6.运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。

　　7.构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。

　　8.运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。

　　9.在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。

　　10.正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。

　　四、计算题

　　1.待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用(含税费)3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

　　2.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少?

　　要求：

　　(1)按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;

　　(2)写出计算过程;(3)写出正确结论。

　　3.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：

项目		A	B	C	待估对象
坐落		略	略	略	略
所处地区		繁华区	非繁华区	非繁华区	非繁华区
用地性质		商业	商业	商业	商业
土地类型		空地	空地	空地	空地
价格	总价	25.2万元	49万元	43.5万元
	单价	1500元/m2	1400元/m3	1450元/m4
交易日期		1996.10	1996.12	1997.1	1997.5
面积		168m2	350m2	300m2	600m2
形状		长方形	长方形	长方形	长方形
地势		平坦	平坦	平坦	平坦
地质		普通	普通	普通	普通
基础设施		完备	较好	较好	较好
交通通讯状况		很好	很好	很好	很好
剩余使用年限		35年	30年	35年	30年

　　已知以下条件：

　　(1)交易情况正常;(2)1996年以来，土地价格每月上涨1%。

　　(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：

项目	B	分值	C	分值
自然条件	相同	10	相同	10
社会环境	相同	10	相同	10
街道条件	稍差	8	相同	10
繁华程度	稍差	7	稍差	7
交通便捷程度	稍差	8	稍差	8
规划限制	相同	10	相同	10
交通管制	相同	10	相同	10
离公交车站	稍远	7	相同	10
交通流量	稍少	8	稍少	8
周围环境	较差	8	相同	10

　　注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。

　　(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

　　(5)折现率为8%。

　　4.有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

　　试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

　　5.某路线价区段，标准深度为16～18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：

临街深度（m）	#FormatImgID_0#	#FormatImgID_1#	#FormatImgID_2#	#FormatImgID_3#	#FormatImgID_4#	#FormatImgID_5#
深度指数（%）	130	125	120	110	100	40

　　试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。

　　6.某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备安装工程预算为90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成(见下表)对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。

部位名称	建筑结构类型
	混合结构	现浇框架结构	预制装配结构
基础工程	13	15	25
结构工程	60	60	55
装饰工程	27	25	20

　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1. B　　2. C　　3. C

　　解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4(万元)

　　4. B　　解题思路：180×(500/165)+150×(1000/120)=1795.45(万元)

　　5. B　　解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57(万元)

　　6. C　　解题思路：15%+50%×60%=45%

　　7. B　　解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000(元);　　土地净收益=1200×200×8%=19200(元)　　建筑物年纯收益=28000-19200=8800(元)

　　8. B　　解题思路：3000/2=1500(元/平方米)

　　9.A　　10. C　　解题思路：70/(8%-1%)=1000(万元)

　　二、多项选择题

　　1.ABC2.BCD3.AD4.ABCE5.CDE　　6.ABCDE7.ACDE8.ACD9.ACE10.BCE

　　三、判断题

　　1.错2.错3.错4.错5.错6.错7.错8.对9.对10.错

　　四、计算题

　　1.解：(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用

　　拆迁补偿、安置费用：50000÷667=75元/平方米

　　其他费用：30000÷667=45元/平方米

　　土地开发费用：150，000，000÷1，000，000=150元/平方米

　　每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270元/平方米

　　(2)计算利息：

　　第一期利息：270×3/4×10%×2×0.5=20.25(元)

　　第二期利息：270×1/4×9%×1×0.5=3.0375(元)

　　每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

　　(注:由于第一年投入总投资的3/4，开发期为2年，利率10%，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。)

　　(3)计算利润：270×10%=27(元)

　　(4)计算土地成本：270+23.29+27=320.29(元/平方米)

　　(5)计算待估土地公平市场价值：

　　320.29×(1+10%)=352.32(元/平方米)

　　每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。

　　2、 解：

　　(1)计算公式为：

　　(2)计算过程：

　　前五年的租金收益分别为：R1=8(万元)

　　R2=8×(1+2%)=8.16(万元)

　　R3=8×(1+2%)2=8.32(万元)

　　R4=8×(1+2%)3=8.49(万元)

　　R5=8×(1+2%)4=8.66(万元)

　　后五年的租金收益均为：R=15(万元)

　　折现率为：r=10%

　　(3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得P=66.75(万元)

　　3.解：

　　(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

　　(2)进行交易时间修正。

　　交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07

　　交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05

　　交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04

　　(注： 由于地价每月上涨1%，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。)

　　(3)进行区域因素修正。

　　交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

　　交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163

　　交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075

　　(注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。)

　　(4)进行个别因素修正。

　　关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

　　土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8%)：

　　交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]÷[1—1/(1+8%)35]=0.9659

　　交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995

　　交易实例B的个别修正系数=1.03

　　交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995

　　(5)计算待估土地初步价格。

　　A=1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米)

　　B=1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米)

　　C=1400×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米)

　　(6)采用算术平均法求得评估结果。

　　待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)

　　待估地块总价评估值=1657×600=994200(元)

　　因此，这一地块的评估值为994200元。

　　4.解：

　　(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：

　　地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

　　(2)计算楼价：

　　楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)

　　(3)计算建筑费和专业费

　　建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)

　　专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)

　　(4)计算销售费用和税费

　　销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)

　　销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)

　　(5)计算利润

　　利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%

　　(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)

　　(6)计算利息

　　利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1]

　　=0.1236×地价+990，000

　　(注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.)

　　(7)求取地价

　　地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1×地价

　　-1,650,000-0.1236×地价-9,900,000

　　地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)

　　(8)评估结果

　　单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)

　　楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)

　　5.解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积

　　根据上述所给的数据资料带入公式：

　　待估宗地总价=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15

　　=338400(元)

　　6.解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。

　　(1)在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%

　　(2)在建工程评估值=400000×31%=124000(元)