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自考《房地产评估》章节习题:第6章

来源 :中华考试网 2017-06-27

自考《房地产评估》章节习题:第6章

  第六章 收益法

  一、单选

  1、采用收益法测算房地产价格时,公式V=A/Y+b/Y2表示( A )

  A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增

  B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减

  C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增

  D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减

  2、某宗房地产的净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值最接近( B )。

  A、500万元 B、460万元 C、417万元 D、250万元

  3、某商品住宅总价为100万元,首付款为40%,其余为抵押贷款,贷款期限为20年,按月等额还本利息,贷款年利率为7.5%,自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为( B )。

  A、7.5% B、6.9% C、6.6% D、6%

  4、某在建工程规划建筑面积为12400平米,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后一年内可全部出租(第一年的收益暂且不计),按可出租面积计算的月租金为60元/平米,可出租面积为建筑面积的75%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%,则该在建工程续建完成时的总价值为( D )万元。

  A、1607万元 B、1486万元 C、473万元 D、438万元

  二、计算

  1、 某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,预计该项目建成并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%,则该项目续建完成时的总价值为多少万元?

  解:V=350×(P/A,8%,46)=4248万元

  2、 已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%时的价格为4000元/ m2;如果该房地产的剩余收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格为多少元/m2?

  解:(1)年纯收益A=4000÷(P/A,8%,50)=326.97元

  (2)评估价格=326.97×(P/A,6%,40)=4920元/m2

  3、某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的价格为5616万元,报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为多少万元?

  解:P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200万元

  4、某宗房地产建成于2000年底,此后收益年限为48年;2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元;预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元,从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元;该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。

  解:P=94÷(1+9%)+95÷(1+9%)2+96÷(1+9%)3+95×(P/A,9%,44) ×(P/F,9%,3)

  =86.24+79.96+74.13+796.70=1037万元

  4、某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得,当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。经过分析其实际收益比较接近市场平均水平,而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。预计其未来每年的净收益基本稳定,报酬率为8%。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元?

  解:(1)年纯收益A=(31+29+30.5+29.5)÷4=30万元

  (2)评估价格=30×(P/A,8%,36)=351.5万元

  5、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元?

  解:P=6×(F/P,2%,7) ×(P/A,7%,32)=87万元

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