自考《房地产评估》章节习题：第3章

　　一、单选

　　1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为( D )。

　　A. 2000 B. 1000 C. 750 D. 500

　　2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为(C)

　　A. 3500 B. 3200 C. 2800 D. 2500

　　3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为( C )。

　　A. 6000 B. 4000 C. 3000 D. 2000

　　二、多选

　　1、有关房地产的价值和价格正确的描述是( BCD )

　　A、房地产价值更加科学、准确

　　B、房地产的价值是房地产真实所值

　　C、房地产的价格围绕其价值上下波动

　　D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

　　E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

　　三、计算

　　思考：期房与现房的价格孰高孰低?

　　在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

　　期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

　　例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2时，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少?

　　例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

　　1. 成交日期一次性付清;

　　2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款;

　　3. 分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元;

　　4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元;

　　5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。

　　假设年利率为6%，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少?

　　解：(1)p1=80万元

　　(2)p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47万元

　　(3)p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44万元

　　(4)p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55万元

　　(5)p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75万元