【多项选择题】下列关于投资性房地产会计处理的表述中，不正确的有(　)。

　　A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末计提的折旧费用计入管理费用

　　B.采用成本模式计量的投资性房地产，一旦公允价值能够持续可靠获取，则必须转为公允价值模式计量

　　C.房地产企业持有以备增值后转让的土地使用权应界定为投资性房地产

　　D.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式应界定为会计政策变更

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』选项A，期末计提的折旧费用应计入其他业务成本;选项B，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件下可以转为公允价值模式计量，而不是必须转;选项C，房地产企业持有以备增值后转让的土地使用权应定义为开发产品。

　　【单项选择题】甲公司2018 年至2021年发生以下交易或事项：

　　2018年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2021年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2021年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。基于上述资料，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(　)。

　　A.出租办公楼应于2021年计提折旧150万元

　　B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元

　　C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产

　　D.出租办公楼2021年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』选项A，转换前该固定资产计提折旧额=3 000/20×6/12=75(万元)，转换为投资性房地产后采用公允价值模式计量，不计提折旧。选项B，转换前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625(万元)，公允价值为2 800万元，转换资产的公允价值大于账面价值，差额应计入其他综合收益=2 800-2 625=175(万元)。选项C，应按照转换日的公允价值2 800确认为投资性房地产。选项D，租金收入应确认其他业务收入，不冲减投资性房地产的账面价值。

　　【单项选择题】基于例2的资料，上述交易或事项对甲公司2021年度营业利润的影响金额是(　)。

　　A.0

　　B.-75万元

　　C.-600万元

　　D.-675万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』转换前折旧金额=3 000/20×1/2=75(万元);转换后确认半年租金=150/2=75(万元);当期末，公允价值与账面价值之间的差额即公允价值变动=2 800-2 200=600(万元)，那么综合考虑之后=-75+75-600=-600(万元)。

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　　【单项选择题】甲公司于2017年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为26万元。发生改扩建人员薪酬100万元。该厂房于2017年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。2019年12月10日，由于所生产的产品停产，甲公司决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2019年12月31日，到期日为2021年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧。则2020年因出租此厂房影响的营业利润为(　)万元。

　　A.62.5

　　B.60.5

　　C.65.5

　　D.66.5

　　『正确答案』A

　　『答案解析』

　　①2017年末该厂房的原价=(2000-200-100)+400+200+100=2400(万元);

　　②2018年厂房的折旧=2400×2/8=600(万元);

　　③2019年厂房的折旧=(2400-600)×2/8=450(万元);

　　④2020年厂房的折旧=(2400-600-450)×2/8=337.5(万元);

　　⑤2020年的租金收入为400万元;

　　⑥2020年因出租厂房而追加的营业利润=400-337.5=62.5(万元)。

　　【多项选择题】下列有关投资性房地产的论断中，错误的有(　)。

　　A.自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“公允价值变动损益”

　　B.由公允价值模式的投资性房地产转化为自用房产时，不论增、贬值均列入当期的“公允价值变动损益”

　　C.以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值恢复时转回

　　D.同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量

　　E.成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来适用法进行处理

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』选项A，自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“其他综合收益”;选项D，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式;选项E，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。

　　【单项选择题】甲公司将一栋商业大楼出租给乙公司使用，并一直采用成本模式进行计量，税法对其成本模式计量口径是认可的。2018年1月1日，由于房地产交易市场的成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该大楼原价6 000万元，已计提折旧3 500万元，当日该大楼的公允价值为7 000万元。甲公司按净利润的10%计提法定盈余公积，按资产负债表债务法核算所得税，所得税率为25%，则甲公司因此调整2018年初未分配利润(　)万元。

　　A.3 037.5

　　B.4 050

　　C.4 500

　　D.1 485

　　『正确答案』A

　　『答案解析』甲公司所做会计分录是：

　　借：投资性房地产——成本　7 000

　　投资性房地产累计折旧　3 500

　　贷：投资性房地产　　　　　6 000

　　递延所得税负债　　　　1 125(=4 500×25%)

　　盈余公积　　　　　　　　337.5(=4 500×75%×10%)

　　利润分配——未分配利润3 037.5(=4 500×75%×90%)

　　【单项选择题】乙公司于2017年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1 638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为13%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为60万元，采用直线法计提折旧。2019年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在2019年年初的公允价值为2 200万元，2019年年末的公允价值分别为2 400万元。2020年1月，乙公司以2 500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。根据上述资料完成如下问题的解答：

　　(1)办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入(　)。

　　A.贷记“其他综合收益”146万元

　　B.贷记“公允价值变动损益”146万元

　　C.贷记“公允价值变动损益”180万元

　　D.贷记“其他综合收益”180万元

　　『正确答案』D

　　『答案解析』①办公大楼的入账成本=1 638+160+362=2 160(万元);

　　②2017年办公楼提取的折旧额度=(2 160-60)÷20×4/12=35(万元);

　　③2018年办公楼提取的折旧=(2 160-60)÷20=105(万元);

　　④2019年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额=2 200-(2 160-35-105)=180(万元)，应计入其他综合收益。

　　(2)如果税法认可此房产出租前的折旧标准，则2019年因此房产形成的递延所得税费用为(　)万元。

　　A.76.25

　　B.112.75

　　C.36.5

　　D.0

　　『正确答案』A

　　『答案解析』①2019年初此房产的计税基础=2 160-35-105=2 020(万元)，相比公允后的口径2 200万元，形成应纳税差异180万元，由于此增值未列支于损益，此差异的纳税影响分录如下：

　　借：其他综合收益　　　45

　　贷：递延所得税负债　　45

　　②2019年末的账面价值为2 400万元，此时的计税基础为1 915万元(=2 020-105)，形成应纳税差异485万元，相比已经认定的年初差异180万元，本期新增差异305万元，其相应的纳税影响分录为：

　　借：所得税费用　　　　76.25

　　贷：递延所得税负债　　76.25