本章重要考点：

　　(1)客观题：投资性房地产的范围、后续计量 、公允价值模式下投资性房地产的转换、公允价值模式进行后续计量的核算、投资性房地产转换后续、计量和处置

　　(2)主观题：上述重要考点的串联;

　　(3)综合题：上述重要考点的串联+所得税(或政府补助)。

　　注：“机考”以后，“资产三兄弟”(固定资产、无形资产和投资性房地产)每年考试均会涉及，但考试题目总体难度不大，基本为上述重要知识点的串联。

　　一、单项选择题

　　1.A公司将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为5 000万元，已计提累计折旧100万元，已计提固定资产减值准备200万元，转换日的公允价值为6 000万元。下列关于A公司在转换日的会计处理，不正确的是(　)。

　　A.借记“投资性房地产”科目6 000万元

　　B.不需要将固定资产的账面价值转入“固定资产清理”科目

　　C.转换日办公楼的公允价值大于其账面价值的差额1 300万元，计入公允价值变动损益

　　D.转换日办公楼的公允价值大于其账面价值的差额1 300万元，计入其他综合收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产时，贷方差额应计入其他综合收益;如是借方差额，则计入公允价值变动损益。

　　2.某企业对投资性房地产采用成本模式计量。2020年1月15日购入一幢房屋用于经营出租。该房屋的成本为3 020万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元，采用直线法计提折旧。不考虑其他因素，该企业2020年应计提的折旧额为(　)万元。

　　A.151　　　　　　　　B.138.42

　　C.137.5　　　　　　　D.150

　　『正确答案』C

　　『答案解析』2020年应计提的折旧额=(3 020-20)÷20×11/12=137.5(万元)。

　　3.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。2020年12月将一项投资性房地产转为开发产品，转换日该投资性房地产的原值为50 000万元，已计提折旧10 000万元，未计提减值准备。甲公司转换日应转入“开发产品”科目的金额为(　)万元。

　　A.50 000　　　　B.40 200

　　C.40 000　　　　D.40 800

　　『正确答案』C

　　『答案解析』采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，所以“开发产品”科目金额=50 000-10 000=40 000(万元)。

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　　4.甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2020年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧1 500万元，计提减值准备250万元，当日该写字楼的公允价值为3 500万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。不考虑所得税等因素的影响，该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额为(　)万元。

　　A.2 025　　　B.2 250

　　C.0 　　　　 D.1 800

　　『正确答案』A

　　『答案解析』该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额=[3 500-(3 000-1 500-250)]×(1-10%)=2 025(万元)。相关会计分录为：

　　借：投资性房地产——成本　　3 500

　　投资性房地产累计折旧　 　1 500

　　投资性房地产减值准备　　　 250

　　贷：投资性房地产 　　　　　 3 000

　　盈余公积　　　　　　 　　 225

　　利润分配——未分配利润　2 025

　　5.A房地产开发商于2020年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为10 000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9 900万元，转换日关于投资性房地产会计处理的说法不正确的是(　)。

　　A.转换日开发产品按账面价值10 000万元结转

　　B.转换日投资性房地产按公允价值9 900万元计量

　　C.转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益

　　D.转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入其他综合收益

　　『正确答案』D

　　『答案解析』作为存货的商品房转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于其账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益。

　　6.甲公司2020年2月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该房地产的公允价值为20 000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为20 300万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为2 000万元，未计提减值准备。下列关于转换日的会计处理中，不正确的是(　)。

　　A.转换日会计处理原则是投资性房地产各相关科目与固定资产相关科目对应结转

　　B.冲减“投资性房地产”20 300万元，同时增加“固定资产”20 300万元

　　C.冲减“投资性房地产累计折旧”2 000万元，同时增加“累计折旧”2 000万元

　　D.确认转换损益1 700万元

　　『正确答案』D

　　『答案解析』成本模式下的投资性房地产转为固定资产时，是对应科目对应结转的，不会产生转换损益。

　　7.2020年3月，甲公司与乙公司的一项办公楼经营租赁合同即将到期，该办公楼按照成本模式进行后续计量。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司。3月15日，与乙公司的租赁合同到期，办公楼随即进入改扩建工程。办公楼原价为10 000万元，至此已计提折旧2 000万元。12月15日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出3 000万元，即日按照租赁合同出租给丙公司。改扩建支出属于资本化的后续支出。甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值是(　)万元。

　　A.13 000　　　B.11 000　　　　C.3 000　　D.10 000

　　『正确答案』B

　　『答案解析』改扩建完工后的投资性房地产入账价值=10 000-2 000+3 000=11 000(万元)。

　　8.2020年6月30日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将A公司拥有产权的一栋自用写字楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2020年6月30日，年租金为400万元，每半年支付一次，租期3年。当日，该写字楼的原值为3 500万元，已计提折旧1 000万元(其中本年计提折旧10万元计入管理费用)，公允价值为1 800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2020年年末，该项投资性房地产的公允价值为2 400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，上述业务对A公司2020年度营业利润的影响金额是(　)万元。

　　A.90　　　　B.-100　　　　　C.300　　　　D.600

　　『正确答案』A

　　『答案解析』上述业务对A公司2020年度营业利润的影响金额=转换日产生的损失[1 800-(3 500-1 000)]+年末确认的公允价值变动收益(2 400-1 800)+租金收入400/2-转换日前计提的折旧10=90(万元)。

　　9.2018年3月1日，甲公司将自有的一栋办公楼以经营租赁方式出租，租赁期为自2018年3月1日起2年，年租金为360万元。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。办公楼2018年12月31日的公允价值为2 600万元，2019年12月31日的公允价值为2 640万元。2020年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，不正确的是(　)。

　　A.将自用房地产转换为投资性房地产的时点是2018年3月1日

　　B.转换日产生其他综合收益1 300万元

　　C.2020年3月1日出售办公楼对营业利润的影响金额为1 460万元

　　D.影响2020年营业利润的金额为1 460万元

　　『正确答案』D

　　『答案解析』选项B，转换日产生其他综合收益=2 400-(3 200-2 100)=1 300(万元);选项C，出售办公楼对营业利润的影响金额=出售时的公允价值2 800-出售时的账面价值2 640+转换日产生的其他综合收益1 300=1 460(万元);选项D，影响2020年营业利润的金额=1 460+360×2/12=1 520(万元)。

　　10.下列经济业务或事项，应确认投资性房地产的是(　)。

　　A.企业生产经营用的土地使用权

　　B.企业生产经营用的厂房

　　C.房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地

　　D.企业经营性出租有产权的办公楼

　　『正确答案』D

　　『答案解析』选项A，属于企业的无形资产;选项B，属于企业的固定资产;选项C，属于房地产开发企业的存货。