四、计算分析题

　　1.甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税税率为10%，按净利润的10%提取盈余公积。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。不考虑其他因素，有关资料如下：

　　资料一：2018年12月18日甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将一栋办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，不含税年租金为2 400万元，每季度初收取租金并开具增值税专用发票。2018年12月31日为租赁期开始日。该办公楼原值为48 000万元(不考虑土地使用权价值)、办公楼预计使用年限为40年，已计提折旧1 200万元，未计提减值准备。办公楼的预计净残值为零，采用直线法计提折旧。

　　资料二：2019年1月2日收到第一季度的租金660万元，开具增值税专用发票，价款为600万元，增值税税额为60万元;年末支付办公楼的修理费用2万元。假定按月确认收入并计提折旧。

　　资料三：假定(一)，2021年12月31日租赁期满后收回，当日达到自用状态。

　　资料四：假定(二)，2021年12月31日租赁期满后将其直接对外出售，并开具增值税专用发票，不含税售价为60 000万元，增值税销项税额为6 000万元，当日收到全部价款，并办理产权转移手续。

　　资料五：假定(三)，2021年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司，随即进入改扩建工程。2022年3月31日，办公楼改扩建工程完工，并取得增值税专用发票，不含税的工程价款2 000万元，增值税进项税额200万元，均以银行存款支付。工程完工的同时出租给丙公司。

　　资料六：假定(四)，2020年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的办公楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。当日，该办公楼的公允价值为60 000万元。

　　要求：(答案中的金额单位用万元表示)

　　『正确答案』

　　(1)编制2018年12月31日将办公楼转为投资性房地产的会计分录。

　　借：投资性房地产　　　　　 48 000

　　累计折旧　　　　　　　　1 200

　　贷：固定资产　　　　　　　　48 000

　　投资性房地产累计折旧　　 1 200

　　(2)编制2019年1月收到租金、确认租金收入、计提折旧的会计分录，并计算2019年末资产负债表“投资性房地产”项目的列报金额。

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　660

　　贷：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　 600

　　应交税费——应交增值税(销项税额)　　　60

　　借：预收账款　　　　　　　　　　　　　　　200

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　 　200

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　100

　　贷：投资性房地产累计折旧　 (48 000/40/12)100

　　2019年末资产负债表“投资性房地产”项目列报金额=48 000-1 200-100×12=45 600(万元)。

　　(3)编制2019年支付办公楼修理费用的会计分录。

　　借：其他业务成本　2

　　贷：银行存款　　　2

　　(4)根据资料三假定(一)，编制有关租赁期满后将该投资性房地产转为自用房地产的会计分录。

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　48 000

　　投资性房地产累计折旧　 (1 200+100×36)4 800

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　48 000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　 　4 800

　　(5)根据资料四假定(二)，编制有关租赁期满后将办公楼出售的会计分录。

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　66 000

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　60 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)　　　 6 000

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　43 200

　　投资性房地产累计折旧　 (1 200+100×36)4 800

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　48 000

　　(6)根据资料五假定(三)，编制2021年12月31日至2022年3月31日与改扩建有关的会计分录。

　　①投资性房地产转入改扩建工程：

　　借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　43 200

　　投资性房地产累计折旧　 (1 200+100×36)4 800

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　48 000

　　②发生支出：

　　借：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　 2 000

　　应交税费——应交增值税(进项税额)　　 　　200

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　 　2 200

　　③改扩建工程完工：

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　45 200

　　贷：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　45 200

　　(7)根据资料六假定(四)，编制2020年1月1日追溯调整的会计分录。

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　60 000

　　投资性房地产累计折旧　 (1 200+100×12)2 400

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　48 000

　　盈余公积　　　　　　　　　(14 400×10%)1 440

　　利润分配——未分配利润　 (14 400×90%)12 960