一、单选题

　　1.

　　【答案】A

　　【解析】“投资性房地产——成本”属于采用公允价值模式计量的投资性房地产时应设置的科目，成本模式下不涉及该科目。

　　投资性房地产成本模式涉及到的科目主要有“投资性房地产、投资性房地产累计折旧(摊销)、投资性房地产减值准备”;投资性房地产公允价值模式涉及到的科目主要有“投资性房地产——成本、投资性房地产——公允价值变动”，特别注意：采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧(摊销)，也不计提减值准备。

　　2.

　　【答案】D

　　【解析】投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。所以只有选项D属于投资性房地产的核算范围。

　　3.

　　【答案】A

　　【解析】投资性房地产不仅有房子，而且还有地，上面的房产属于投资性房地产时，土地也要算做投资性房地产，所以投资性房地产的入账价值=1200/2+300=900(万元)。

　　4.

　　【答案】B

　　【解析】外购的写字楼直接对外出租用于赚取租金，应该作为投资性房地产核算，取得的租金收入应该记到其他业务收入中核算的，相应的公允价值变动的金额应该记到公允价值变动损益中，所以2×17年影响利润总额的金额=租金收入180×10/12+影响利润总额的公允价值变动损益(3100-3000)=250(万元)。

　　5.

　　【答案】B

　　【解析】2×17年12月10日该投资性房地产的入账价值=(2000-600)+150=1550(万元)。

　　6.

　　【答案】B

　　【解析】在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，该项土地使用权是在2×17年3月2日转换成本模式的投资性房地产进行核算的，所以该项投资性房地产在2×17年对应的折旧的期间应该是9个月，所以该项投资性房地产应该计提的摊销的金额=(1200-200)÷10×10/12=83.33(万元)。

　　7.

　　【答案】B

　　【解析】在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期(月)计提折旧或摊销，将该投资性房地产折旧的金额记到“其他业务成本”中，将取得的租金收入记到“其他业务收入”中，成本模式下是不受公允价值变动的影响的，所以最终影响利润总额的金额=取得的租金收入12×6-投资性房地产的折旧记到其他业务成本的金额900/20=27(万元)。

　　相应的分录：

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　45

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　45

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　72

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　72

　　8.

　　【答案】B

　　【解析】企业将采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，是应该对应着进行结转的，相应的账务处理：

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　300

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　　100

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　 2000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　300

　　固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　　100

　　所以在对应着结转的情况下将投资性房地产的原值相应的结转到固定资产的原值中，将投资性房地产累计折旧的金额结转到固定资产累计折旧中，将投资性房地产减值准备结转到固定资产减值准备中，对应结转，所以结转之后该项固定资产的账面价值=原值2000-累计折旧300-减值准备100=1600(万元)。注意：不管是将固定资产(无形资产)转换为成本模式计量的投资性房地产还是将成本模式的投资性房地产转换为固定资产(无形资产)，相应科目的金额都是对应着进行结转的。

　　9.

　　【答案】A

　　【解析】2×17年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250-2200=50(万元)，故甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为收益50万元。

　　公司将商品房(甲公司是房地产开发公司，建造的商品房属于自己的存货)转换为采用公允价值计量的投资性房地产，在进行转换时公允价值与账面价值的贷方差额记到其他综合收益科目，借方差额记到公允价值变动损益科目，相应的账务处理：

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　2200

　　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　 200

　　取得的租金收入：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 100

　　2×17年12月31日公允价值变动的处理：

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　50

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　50

　　10.

　　【答案】C

　　【解析】投资性房地产属于企业的日常经营性活动，出售取得的价款应该记到其他业务收入科目中，出售部分的账面价值结转到其他业务成本科目中，并将持有期间产生的公允价值变动损益和其他综合收益的金额结转到其他业务成本科目中，相应的账务处理是：

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　2800

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　2800

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　2300

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　2100

　　——公允价值变动　　　　　　　　 200

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　 200

　　所以在处置投资性房地产的时候确认的其他业务成本的金额为2100万元。

　　二、多选题

　　1.

　　【答案】AD

　　【解析】与投资性房地产相关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当记到投资性房地产的成本中，不满足投资性房地产确认条件的，应该计入当期损益(其他业务成本等科目)中。

　　企业对投资性房地产进行改扩建，并且在改扩建完成之后仍然是作为投资性房地产进行核算的，是应该将该项投资性房地产的账面价值相应的结转到“投资性房地产——在建”科目，并将在建造期间发生的符合资本化条件的支出也相应的记到“投资性房地产——在建”科目，最终建造完成，“投资性房地产——在建”科目中的总金额就是建造完成时的该项投资性房地产新的入账价值。投资性房地产在进行改扩建期间是不计提折旧或摊销的，选项B和C不正确。

　　2.

　　【答案】ACD

　　【解析】在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期(月)计提折旧或摊销，存在减值迹象的，还应该对该项资产计提减值。采用公允价值模式计量的投资性房地产，产生的公允价值变动的金额应该计入公允价值变动损益。

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。投资性房地产后续计量在符合一定条件时，可以将成本模式转为公允价值模式的，应该作为会计政策变更处理，在进行转换的时候该项投资性房地产的账面价值与公允价值的差额应该调整期初留存收益。以采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　3.

　　【答案】ABCD

　　4.

　　【答案】AD

　　【解析】企业通常应当采用公允价值模式进行后续计量，在公允价值模式下不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。相应的公允价值变动记到“公允价值变动损益”中。

　　将成本模式转换为公允价值模式的投资性房地产，属于会计政策变更，公允价值与账面价值之间的差额是应该记到留存收益(盈余公积和利润分配——未分配利润)中。相应的账务处理是

　　借：投资性房地产——成本(转换日的公允价值)

　　投资性房地产累计折旧

　　贷：投资性房地产

　　盈余公积利润分配——未分配利润选项B不正确。

　　将自用的房地产(固定资产)转换为成本模式计量的投资性房地产，在转换日是应该对应着进行结转的，将固定资产的原值转到投资性房地产的原值中，将累计折旧转到投资性房地产累计折旧中，将固定资产减值准备转到投资性房地产减值准备中，不产生差额。

　　借：投资性房地产

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　贷：固定资产

　　投资性房地产累计折旧

　　投资性房地产减值准备

　　选项C不正确。

　　采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，是应该将该项投资性房地产的账面价值进行结转，将转换时的公允价值与账面价值的差额记到公允价值变动损益中，相应的账务处理是：

　　借：固定资产(转换日的公允价值)

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动(或借方)

　　公允价值变动损益(公允价值与账面价值的差额，或借方)

　　选项D正确。

　　5.

　　【答案】ABC

　　【解析】将非投资性房地产转换为采用公允价值模式的投资性房地产，是应该将转换日该项资产的账面价值与公允价值进行比较，借方差额记到公允价值变动损益科目，贷方差额记到其他综合收益科目。以固定资产为例，相应的账务处理是：

　　借：投资性房地产——成本(转换日的公允价值)

　　累计折旧

　　公允价值变动损益(公允价值与账面价值的借方差额)

　　贷：固定资产

　　其他综合收益(公允价值与账面价值的贷方差额)

　　选项D，记到其他综合收益科目，不影响企业营业利润。

　　6.

　　【答案】BCD

　　【解析】将成本模式的投资性房地产转换为存货的，是应该将投资性房地产的账面价值作为存货的入账价值，相应的账务处理：

　　借：开发产品

　　投资性房地产累计折旧

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　将成本模式的投资性房地产转换为固定资产(无形资产)，对应结转，相应的账务处理：

　　借：固定资产

　　投资性房地产累计折旧

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　7.

　　【答案】BCD

　　【解析】选项A，不需要进行会计处理;选项B应计提资产减值损失;选项C和D，应将差额记到公允价值变动损益科目。

　　8.

　　【答案】BD

　　【解析】投资性房地产改为存货的,其转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期，选项A不正确，选项B正确;转换日，按该项投资性房地产的公允价值入账，借记“开发产品”，对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为存货时不作处理，待处置时结转到当期损益中，选项C不正确;转换日公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益500万元(4500-4000)，选项D正确。

　　9.

　　【答案】CD

　　【解析】投资性房地产属于企业的日常经营性活动，出售取得的价款应该记到其他业务收入科目中，出售部分的账面价值结转到其他业务成本科目中，并将持有期间产生的公允价值变动损益和其他综合收益的金额结转到其他业务成本科目中，相应的账务处理：

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动(或借方)

　　借：公允价值变动损益

　　贷：其他业务成本

　　(或相反分录)

　　借：其他综合收益

　　贷：其他业务成本

　　【提示】公允价值计量的投资性房地产出售时，将公允价值变动损益结转到其他业务成本的金额属于损益类科目的内部结转，不影响损益的金额。

　　10.

　　【答案】AB

　　【解析】作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，选项A正确;采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)，选项B正确，选项C不正确;自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值作为入账价值，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额记到其他综合收益科目，选项D不正确。

　　三、判断题

　　1.

　　【答案】√

　　2.

　　【答案】√

　　【解析】建造的投资性房地产的成本是由建造期间发生的符合资本化条件支出构成，主要包括土地开发费、建筑费用等符合资本化条件的费用。

　　3.

　　【答案】√

　　4.

　　【答案】√

　　5.

　　【答案】×

　　【解析】投资性房地产后续计量分为成本模式和公允价值模式，但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　6.

　　【答案】√

　　7.

　　【答案】×

　　【解析】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额调整期初留存收益(盈余公积和利润分配——未分配利润)。

　　8.

　　【答案】×

　　【解析】企业出售投资性房地产，应按照其售价记到其他业务收入科目，同时将其账面价值结转到其他业务成本科目。

　　9.

　　【答案】×

　　【解析】增值税是价外税，处置投资性房地产发生的相关增值税不影响处置损益。

　　10.

　　【答案】×

　　【解析】企业将作为存货的房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应当按照该存货的账面价值，借记“投资性房地产”科目。

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　　四、计算题

　　1.

　　【答案】

　　(1)2×15年12月31日

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300

　　固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　 300

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　 200

　　(2)2×16年12月31日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　250(500÷2)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 250

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　100(1300÷13)

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　 100

　　2×16年12月31日，投资性房地产的账面价值=1800-300-200-100=1200(万元)，可收回金额为公允价值减去处置费用后的净额和未来现金流量现值的较高者，即900万元，应计提减值准备300万元。

　　借：资产减值损失　　　　　　　　　　　　　　　　 300

　　贷：投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　 300

　　(3)2×17年12月31日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　250(500÷2)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　250

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　75(900÷12)

　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　75

　　2×17年12月31日，投资性房地产的账面价值=1800-300-200-100-300-75=825(万元)。

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　 475

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　 500

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　 475

　　固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 500

　　2.

　　【答案】

　　(1)2×15年9月30日，该固定资产的账面价值=20000-20000/40×4=18000(万元)。

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　 21000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　 20000

　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　(2)2×15年12月31日

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　1000

　　贷：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　1000

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　60(240/12×3)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　60

　　(3)2×16年12月31日

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　2000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　2000

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　(4)2×17年9月30日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　 180(240/12×9)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　 180

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 19000

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　 19000

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　 22000

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　 21000

　　——公允价值变动　　　　　　　　1000

　　借：其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　1000

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　1000