四、计算分析题

　　1.

　　【答案】

　　(1)2014年12月31日

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300

　　固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　　　 200

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　　　　　　　 300

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 200

　　(2)2015年12月31日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　250(500÷2)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　100(1300÷13)

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　　　　　　　 100

　　2015年12月31日，投资性房地产的账面价值=1800-300-200-100=1200(万元)，可收回金额为公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量现值的较高者，即900万元，应计提减值准备300万元。

　　借：资产减值损失　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　300

　　贷：投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 300

　　(3)2016年12月31日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　250(500÷2)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　75(900÷12)

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　　　　　　　　75

　　2016年12月31日，投资性房地产的账面价值=1800-300-200-100-300-75=825(万元)。

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　投资性房地产累计折旧(摊销)　　　　　　　　　　 475

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 500

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 475

　　固定资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　　　 500

　　【解题思路】本题考察的知识点“采用成本模式计量的投资性房地产与自用房地产之间的转换”。

　　梳理做题思路：

　　首先明确

　　不管是将无形资产(固定资产)转换为成本模式计量的投资性房地产还是将成本模式计量的投资性房地产转换为无形资产(固定资产)，相应科目的金额都是对应着进行结转的。

　　企业将固定资产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应该将固定资产原值相应的结转到投资性房地产原值中，将固定资产累计折旧的金额结转到投资性房地产累计折旧中，将固 定资产减值准备的金额相应的结转到投资性房地产减值准备中。

　　在持有期间取得的租金收入是应该记到“其他业务收入”中的，折旧的金额应该记到“其他业务成本”中的。

　　采用成本模式计量的投资性房地产应该进行减值测试，应该将投资性房地产的账面价值与可收回金额(可收回金额应该按照公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量现值两者之中的较高者进行确认的 )进行比较，账面价值小于可收回金额的，说明未发生减值;账面价值大于可收回金额的差额，应该计提减值准备。

　　2.

　　【答案】

　　(1)2015年9月30日，该固定资产的账面价值=20000-20000/40×4=18000(万元)。

　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　　 21000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20000

　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　(2)2015年12月31日

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　1000

　　贷：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　　1000

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　60(240/12×3)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　60

　　(3)2016年12月31日

　　借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　　　　　　2000

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　(4)2017年9月30日

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　 180(240/12×9)

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38000

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　 38000

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　 22000

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　　 21000

　　——公允价值变动　　　　　　　　　　1000

　　借：其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　1000

　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　1000

　　【解题思路】

　　本题考察的知识点“将非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产及出售投资性房地产的处理”。

　　梳理做题思路：

　　将非投资性房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，在转换日该项资产的公允价值与账面价值的贷方差额应该记到其他综合收益中，借方差额应该记到公允价值变动损益中。

　　在转换之后该项投资性房地产是采用公允价值计量的，相应的公允价值变动应该记到公允价值变动损益中，本题中在2015年12月31日的公允价值是20000万元，账面价值是21000万元，所以产生的公允价值变动损失是1000万元，在2016年12月31日的公允价值是22000万元，账面价值是20000万元，产生的公允价值变动收益是2000万元。

　　投资性房地产属于企业的日常经营性活动，取得的租金收入应该记到其他业务收入中。

　　在将投资性房地产出售时，是应该将取得的出售价款记到其他业务收入中的，并将出售时的账面价值结转到其他业务成本中，并将持有期间产生的公允价值变动损益和其他综合收益的金额转到其他业务成本。

　　【提示】出售时将公允价值变动损益转到其他业务成本属于损益科目的内部结转，是不影响损益总额的。