一、单项选择题

　　1、下列各项资产中，不属于投资性房地产的是( )。

　　A.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　B.用于赚取租金的房地产

　　C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产

　　D.为经营管理而持有的房地产

　　【答案】D

　　【解析】为经营管理而持有的房地产属于自用房地产，选项D正确。

　　2、自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的差额( )。

　　A.借记“资本公积——其他资本公积”科目

　　B.贷记“资本公积——其他资本公积”科目

　　C.借记“公允价值变动损益”科目

　　D.贷记“营业外支出”科目

　　【答案】C

　　【解析】自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的差额，借记“公允价值变动损益”科目。

　　3、2012年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地得使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。2012年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与小雪公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给小雪公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。2012年9月15日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房的实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计量。英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。则英明公司2012年9月15日投资性房地产的入账价值为( )万元。

　　A.570

　　B.510

　　C.450

　　D.60

　　【答案】A

　　【解析】英明公司2012年9月15日投资性房地产的入账价值=900/2+120=570(万元)。

　　4、2013年3月，甲企业与乙企业签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房的账面原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提髙厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。该项投资性房地产改扩建后的入账价值为( )万元。

　　A.2150

　　B.1550

　　C.1400

　　D.2000

　　【答案】B

　　【解析】2013年12月10日该投资性房地产的入账价值=(2000-600)+150=1550(万元)。

　　5、英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2012年9月20日自行建造的办公楼达到预定可使用状态并于当日对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元。在采用年限平均法计提折旧的情况下，2012年该办公楼应计提的折旧额为( )万元。

　　A.0

　　B.50

　　C.200

　　D.100

　　【答案】B

　　【解析】2012年该办公楼应计提的折旧额=(5150-150)/25×3/12=50(万元)。

　　6、某企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。2011年7月1日以银行存款515万元购入一幢办公楼并于当日对外出租。2011年12月31日，该投资性房地产的公允价值为508万元。2012年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业处置投资性房地产时影响营业利润的金额为( )万元。

　A.42

　　B.40

　　C.44

　　D.38

　　【答案】A

　　【解析】影响营业利润的金额=550-508=42(万元)，处置时公允价值变动损益借方7万元转入其他业务成本，不影响营业利润。

多项选择题

　　1、下列有关投资性房地产公允价值确定的说法中，正确的有( )。

　　A.参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)

　　B.无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期，所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计

　　C.可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量

　　D.投资性房地产的公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格

　　【答案】ABCD

　　2、关于投资性房地产初始计量的说法中正确的有( )。

　　A.企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配

　　B.在公允价值模式计量下，外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其入账价值的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致

　　C.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产

　　D.自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等

　　【答案】ABCD

　　3、2012年3月21日，英明公司与小雪公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，英明公司的董事会决定，在租赁期届满后对该厂房进行改扩建，改扩建完成后，将其出租给科贸公司。2012年3月31日，该厂房的租赁合同到期，当日进入改扩建工程。2012年3月31日，该厂房的账面价值为2000万元(其成本金额为1600万元，累计公允价值变动为400万元)。至2012年6月30日，该厂房的改扩建工程完工，共发生支出300万元，已用银行存款支付，当日按照租赁合同约定出租给科贸公司，截止2012年12月31日，该项投资性房地产共发生日常维护费用1万元。英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。下列关于上述业务的会计处理正确的有( )。

　　A.借：投资性房地产——在建 2000

　　贷：投资性房地产——成本 1600

　　——公允价值变动 400

　　B.借：投资性房地产——在建 300

　　贷：银行存款 300

　　C.借：投资性房地产——成本 2300

　　贷：投资性房地产——在建 2300

　　D.借：投资性房地产——在建 301

　　贷：银行存款 301

　　【答案】ABC

　　【解析】投资性房地产日常维护费用，应当在发生时计入当期损益，会计处理：

　　借：其他业务成本 1

　　贷：银行存款 1

　　选项D错误。

　　4、下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有( )。

　　A.成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧

　　B.公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧

　　C.成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销

　　D.成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊销

　　【答案】BD

　　5、英明企业采用成本模式对投资性房地产核算。2012年11月30日，英明企业将一栋办公楼出租给小雪企业。办公楼成本为1800万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，小雪企业每月支付英明企业租金8万元。当年12月31日，这栋办公楼出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。对于上述事项，说法正确的有( )。

　　A.英明企业每月计提折旧的金额为7.5万元.

　　B.英明企业计提减值准备的金额为300万元

　　C.英明企业确认其他业务收入的金额为8万元

　　D.该投资性房地产影响英明企业营业利润的金额为-299.5万元

　　【答案】ABCD

　　【解析】(1)计提折旧：

　　每月计提的折旧=1800÷20÷12=7.5(万元)。

　　借：其他业务成本 7.5

　　贷：投资性房地产累计折旧 7.5

　　(2)确认租金：

　　借：银行存款(或其他应收款) 8

　　贷：其他业务收入 8

　　(3)计提减值准备：

　　借：资产减值损失 300

　　贷：投资性房地产减值准备 300

　　该投资性房地产影响英明公司当年营业利润的金额=-7.5+8-300=-299.5(万元)。

　　6、英明公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2012年1月，英明公司在B地自行建造了一座大型仓库，2012年12月31日，该仓库达到预定可使用状态，英明公司于当日将其以经营方式对外租出，租赁期为3年。因B地房地产市场不活跃，有证据表明该项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得，则下列说法正确的有( )。

　　A.英明公司对该项投资性房地产应采用公允价值模式计量

　　B.英明公司对该项投资性房地产应采用成本模式计量直至处置

　　C.英明公司对该项投资性房地产可暂时采用成本模式计量，等其公允价值能够持续可靠计量时，再改按公允价值模式计量

　　D.英明公司应假设该项投资性房地产无残值，并对其按期计提折旧

　　【答案】CD

　　【解析】该项投资性房地产可暂时采用成本模式计量，等其公允价值能够持续可靠计量时，再改按公允价值模式计量，另外，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

多项选择题

　　1、下列有关投资性房地产公允价值确定的说法中，正确的有( )。

　　A.参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)

　　B.无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期，所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计

　　C.可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量

　　D.投资性房地产的公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格

　　【答案】ABCD

　　2、关于投资性房地产初始计量的说法中正确的有( )。

　　A.企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配

　　B.在公允价值模式计量下，外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其入账价值的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致

　　C.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产

　　D.自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等

　　【答案】ABCD

　　3、2012年3月21日，英明公司与小雪公司签订的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，英明公司的董事会决定，在租赁期届满后对该厂房进行改扩建，改扩建完成后，将其出租给科贸公司。2012年3月31日，该厂房的租赁合同到期，当日进入改扩建工程。2012年3月31日，该厂房的账面价值为2000万元(其成本金额为1600万元，累计公允价值变动为400万元)。至2012年6月30日，该厂房的改扩建工程完工，共发生支出300万元，已用银行存款支付，当日按照租赁合同约定出租给科贸公司，截止2012年12月31日，该项投资性房地产共发生日常维护费用1万元。英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。下列关于上述业务的会计处理正确的有( )。

　　A.借：投资性房地产——在建 2000

　　贷：投资性房地产——成本 1600

　　——公允价值变动 400

　　B.借：投资性房地产——在建 300

　　贷：银行存款 300

　　C.借：投资性房地产——成本 2300

　　贷：投资性房地产——在建 2300

　　D.借：投资性房地产——在建 301

　　贷：银行存款 301

　　【答案】ABC

　　【解析】投资性房地产日常维护费用，应当在发生时计入当期损益，会计处理：

　　借：其他业务成本 1

　　贷：银行存款 1

　　选项D错误。

　　4、下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有( )。

　　A.成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧

　　B.公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧

　　C.成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销

　　D.成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊销

　　【答案】BD

　　5、英明企业采用成本模式对投资性房地产核算。2012年11月30日，英明企业将一栋办公楼出租给小雪企业。办公楼成本为1800万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，小雪企业每月支付英明企业租金8万元。当年12月31日，这栋办公楼出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。对于上述事项，说法正确的有( )。

　　A.英明企业每月计提折旧的金额为7.5万元.

　　B.英明企业计提减值准备的金额为300万元

　　C.英明企业确认其他业务收入的金额为8万元

　　D.该投资性房地产影响英明企业营业利润的金额为-299.5万元

　　【答案】ABCD

　　【解析】(1)计提折旧：

　　每月计提的折旧=1800÷20÷12=7.5(万元)。

　　借：其他业务成本 7.5

　　贷：投资性房地产累计折旧 7.5

　　(2)确认租金：

　　借：银行存款(或其他应收款) 8

　　贷：其他业务收入 8

　　(3)计提减值准备：

　　借：资产减值损失 300

　　贷：投资性房地产减值准备 300

　　该投资性房地产影响英明公司当年营业利润的金额=-7.5+8-300=-299.5(万元)。

　　6、英明公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2012年1月，英明公司在B地自行建造了一座大型仓库，2012年12月31日，该仓库达到预定可使用状态，英明公司于当日将其以经营方式对外租出，租赁期为3年。因B地房地产市场不活跃，有证据表明该项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得，则下列说法正确的有( )。

　　A.英明公司对该项投资性房地产应采用公允价值模式计量

　　B.英明公司对该项投资性房地产应采用成本模式计量直至处置

　　C.英明公司对该项投资性房地产可暂时采用成本模式计量，等其公允价值能够持续可靠计量时，再改按公允价值模式计量

　　D.英明公司应假设该项投资性房地产无残值，并对其按期计提折旧

　　【答案】CD

　　【解析】该项投资性房地产可暂时采用成本模式计量，等其公允价值能够持续可靠计量时，再改按公允价值模式计量，另外，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

计算分析题

　　恒通公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，2010年至2012年发生如下与投资性房地产有关的业务：

　　(1)2010年1月1日将一项自用厂房用于出租，租赁期为3年，每年租金250万元于每年年末收取。该厂房为2008年11月10日以银行存款2500万元购入，发生直接相关税费150万元，另外购入后发生资本化的装修费500万元，2008年12月2日达到预定可使用状态，该厂房预计使用寿命为20年，预计净残值150万元，采用年限平均法计提折旧，2009年12月31日前未发生减值。2010年年末也未发现减值迹象。

　　(2)2011年12月31日恒通公司经测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元，预计未来现金流量现值为2500万元。假定计提减值后折旧方法、折旧年限均未发生变化，预计净残值为0。

　　(3)2012年12月31日租赁期届满，承租人与恒通公司续租并要求恒通公司对该厂房进行改扩建，改扩建过程中发生符合资本化条件的支出200万元，以银行存款支付。2013年3月31日，改扩建工程完工。

　　要求：根据上述业务，不考虑其他因素，编制恒通公司与该项投资性房地产相关的会计分录。(计算结果保留两位小数，答案中的金额单位万元表示)

　　【答案】

　　2010年1月1日转换日：

　　借：投资性房地产 3150

　　累计折旧 150

　　贷：固定资产 3150

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 150

　　2010年确认租金收入：

　　借：银行存款 250

　　贷：其他业务收入 250

　　2010年计提折旧：

　　借：其他业务成本 150

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 150

　　2011年确认租金收入：

　　借：银行存款 250

　　贷：其他业务收入 250

　　2011年计提折旧：

　　借：其他业务成本 150

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 150

　　2011年年末计提减值准备前资产的账面价值=3150-150-150-150=2700(万元);

　　2011年12月31日恒通公司测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元，预计未来现金流量现值为2500万元，因此，可收回金额为2500万元。

　　2011年年末确认减值损失：

　　借：资产减值损失 200

　　贷：投资性房地产减值准备 200(2700-2500)

　　2011年12月31日计提减值准备后，投资性房地产的账面价值为2500万元。

　　2012年确认租金收入：

　　借：银行存款 250

　　贷：其他业务收入 250

　　2012年计提折旧：

　　借：其他业务成本 147.06(2500/17)

　　贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 147.06

　　2013年1月1日进行改扩建：

　　借：投资性房地产——在建 2352.94

　　投资性房地产累计折旧(摊销) 597.06

　　投资性房地产减值准备 200

　　贷：投资性房地产 3150

　　改扩建支出：

　　借：投资性房地产——在建 200

　　贷：银行存款 200

　　改扩建完工：

　　借：投资性房地产 2552.94

　　贷：投资性房地产——在建 2552.94