【案例1】(2007年简答题)

　　2002年4月，甲租用乙的一间平房经营日用品，双方约定：租用期为3年;每年租金为6000元;每半年结算一次租金。双方未就维修义务的承担作出约定。

　　2003年7月，由于当地连日降雨，致使该租赁房屋承重墙下沉并出现了3厘米宽的裂缝，房屋有倒塌的危险。甲要求乙维修，乙未答复。甲无奈自己请来建筑队，对房屋进行加固维修，共花费人民币1260元。但房屋倒塌危险仍未消除。

　　当年10月，甲与乙结算当期的房租时，要求扣除其花费的维修费用并提出解除合同，乙不同意。甲随后搬离该房屋。

　　要求：

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　(1)甲是否有权要求扣除维修费用?简要说明理由。

　　(2)甲是否有权解除租赁合同?简要说明理由。

　　【案例1答案】

　　(1)甲有权要求扣除维修费用。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

　　(2)甲有权解除租赁合同。根据规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。在本题中，该出租房屋有倒塌的危险，危及到了甲的安全，甲有权随时解除租赁合同。

　　【案例2】(2008年综合题)

　　甲公司拟购买一台大型生产设备，于2007年6月1日与乙公司签订一份价值为80万元的生产设备买卖合同。合同约定：

　　(1)设备直接由乙公司的特约生产服务商丙机械厂于9月1日交付给甲公司;

　　(2)甲公司于6月10日向乙公司交付定金16万元;

　　(3)甲公司于设备交付之日起10日内付清货款;

　　(4)合同履行过程中，如发生合同纠纷，向北京市仲裁委员会申请仲裁。

　　合同签订后，丙机械厂同意履行该合同为其约定的交货义务。

　　6月10日，甲公司向乙公司交付定金16万元。

　　9月1日，丙机械厂未向甲公司交付设备。甲公司催告丙机械厂，限其在9月20日之前交付设备，并将履约情况告知乙公司。至9月20日，丙机械厂仍未能交付设备。因生产任务紧急，甲公司于9月30日另行购买了功能相同的替代设备，并于当天通知乙公司解除合同，要求乙公司双倍返还定金32万元，同时赔偿其他损失。乙公司以丙机械厂未能按期交付设备，致使合同不能履行，应由丙机械厂承担违约责任为由，拒绝了甲公司的要求。

　　10月10日，甲公司就此纠纷向人民法院提起诉讼。人民法院受理后，乙公司提交答辩状并参加了开庭审理。

　　要求：

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　(1)甲公司是否有权解除合同?并说明理由。

　　(2)乙公司主张违约责任应由丙机械厂承担是否符合法律规定?并说明理由。

　　(3)甲公司与乙公司之间的买卖合同解除后，合同中的仲裁协议是否仍然有效?并说明理由。

　　(4)甲公司与乙公司约定的定金条款是否符合法律规定?并说明理由。

　　(5)人民法院是否有权审理该合同纠纷?并说明理由。

　　【案例2答案】

　　(1)甲公司有权解除合同。根据规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。在本题中，经甲公司催告后，对方当事人在合理期限内仍未履行，因此，甲公司可以解除合同。

　　(2)乙公司的主张不符合规定。根据规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务有瑕疵的，应当由债务人向债权人承担违约责任。在本题中，丙机械厂不是合同的当事人，丙机械厂不向甲公司履行债务的，应当由债务人(乙公司)向债权人(甲公司)承担违约责任。

　　(3)仲裁协议仍然有效。根据规定，仲裁协议具有独立性，合同的变更、解除、终止或无效，不影响仲裁协议的效力。

　　(4)定金条款符合法律规定。根据规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。在本题中，主合同标的额为80万元，约定的定金为16万元，未超过主合同标的额的20%。

　　(5)人民法院有权审理该合同纠纷。根据规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉时未声明有仲裁协议的，人民法院受理后，另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。在本题中，甲公司提起诉讼时未声明有仲裁协议，乙公司在首次开庭前未提出异议，而且提交了答辩状并参加了开庭审理，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。

　　【案例3】(2009年简答题)

　　甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房卖给丙企业，丙企业取得租赁楼房的所有权后，以自己不是租赁合同的当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一个办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。

　　要求：

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　(1)丙企业取得租赁楼房的所有权后，可否以自己不是租赁合同的当事人为由解除租赁合同?简要说明理由。

　　(2)丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同?简要说明理由。

　　(3)乙公司可否以维修费用抵销4000元租金?简要说明理由。

　　【案例3答案】

　　(1)丙企业不能解除租赁合同。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，原租赁合同在有效期限内对受让人丙企业继续有效，丙企业不能以自己不是租赁合同的当事人为由解除租赁合同。

　　(2)丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在本题中，由于乙企业转租时未经出租人丙企业同意，因此，丙企业可以主张解除租赁合同。

　　(3)乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外;出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。在本题中，4000元的维修费用应当由出租人丙企业负担，同时，乙公司欠付丙企业租金6000元，因此，乙公司可以维修费用抵销4000元租金。

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