【案例3】(2016年综合题)

　　2014年7月10日，甲公司与A银行签订借款合同，约定：借款金额550万，年利率6.5%;借款期限1年。同日，甲公司将其一宗土地的建设用地使用权抵押给A银行，双方签订了书面抵押合同，并于7月11日办理了抵押登记。A银行还要求甲公司提供其他担保，于是甲公司请求其关联企业乙公司为该笔借款提供保证担保。

　　2014年7月15日，A银行与乙公司签订了保证合同，约定乙公司对甲公司的借款债务承担连带责任。抵押合同和保证合同对于A银行实现担保权的顺序均未作约定。

　　2014年7月25日，A银行在向甲公司发放贷款时预扣了该笔贷款的利息35.75万元。

　　2014年8月，甲公司在已设立抵押权的建设用地上，开始建造建筑物M。

　　2015年7月，因甲公司无法归还到期借款的本息，A银行要求乙公司承担保证责任，但乙公司主张，A银行应先行使抵押权。

　　经评估，抵押的建设用地使用权连同建筑物M价值为800万元，其中建筑物M的价值为300万元。不考虑评估、拍卖的税费。

　　要求：

　　根据上述内容，分别回答下列问题：

　　(1)A银行的抵押权何时设立?并说明理由。

　　(2)甲公司向A银行实际借款的本金是多少?并说明理由。

　　(3)乙公司主张A银行应先行使抵押权是否合法?并说明理由。

　　(4)建筑物M是否为抵押物?并说明理由。

　　(5)乙公司是否需要承担保证责任?并说明理由。

　　【案例3答案】

　　(1)A银行的抵押权于2014年7月11日设立。根据规定，以建设用地使用权设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。

　　(2)甲公司向A银行实际借款的本金是514.25万元。根据规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。在本题中，实际借款的本金=550-35.75=514.25(万元)。

　　(3)乙公司的主张合法。根据规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;物的担保不足以清偿的部分，债权人有权要求保证人承担保证责任。

　　在本题中，当事人对实现担保权的顺序未作约定，而物的担保(建设用地使用权抵押)由主债务人甲公司自己提供，债权人A银行应当先就物的担保实现债权。

　　(4)建筑物M不是抵押物。根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

　　(5)乙公司需要承担保证责任。因为债权人A银行就建设用地使用权可以优先受偿的金额为500万元(800万元-300万元)，明显不足以清偿全部借款本息，不足清偿的部分，A银行有权要求乙公司承担保证责任。

　　更多中级会计师备考资料、讲义课程、考前试卷等，加入加入中级会计职称考试群：928029464，更有专业老师协助报名。