【例题3·简答题】(2015年)

　　2005年3月，甲公司与乙公司签订的租赁合同约定：甲公司将其面积为500平方米的办公用房出租给乙公司，租期25年，租金每月1万元，以每年官方公布的通货膨胀率为标准逐年调整，乙公司应一次性支付两年的租金。合同签订后，乙公司依约支付租金，甲公司依约交付了该房屋。

　　2010年6月，乙公司为改善条件，未经甲公司同意，在该房屋内改建一间休息室，并安装了整体橱柜等设施。甲公司得知后要求乙公司拆除该休息室及设施，乙公司拒绝。其后该地区房屋价格飙升，租金大涨，甲公司要求提高租金，乙公司拒绝。甲公司遂欲出售该房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不购买。甲公司于2012年9月将该房屋出售给丙公司，并办理了所有权转移登记手续。

　　要求：

　　根据上述资料，回答下列问题。

　　【问题1】租赁合同约定的25年租期效力如何?简要说明理由。

　　【问题2】甲公司是否有权要求乙公司拆除休息室及设施?简要说明理由。

　　【问题3】甲公司将房屋出售给丙公司后，租赁合同是否继续有效?简要说明理由。

　　【答案1】20年之内的部分有效，超过的5年无效。根据规定，租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。

　　【答案2】甲公司有权要求乙公司拆除休息室及设施。根据规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物;如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　【答案3】租赁合同继续有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　【例题4·简答题】(2009年)

　　甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。

　　2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房卖给丙企业，丙企业取得租赁楼房的所有权后，以自己不是租赁合同的当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。

　　2007年10月，乙公司另购买了一个办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。

　　要求：

　　根据上述资料，回答下列问题。

　　【问题1】丙企业取得租赁楼房的所有权后，可否以自己不是租赁合同的当事人为由解除租赁合同?简要说明理由。

　　【问题2】丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同?简要说明理由。

　　【问题3】乙公司可否以维修费用抵销4000元租金?简要说明理由。

　　【答案1】丙企业不能解除租赁合同。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，原租赁合同在租赁期内(2009年12月31日之前)对受让人丙企业继续有效。

　　【答案2】丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在本题中，乙企业转租时未经出租人丙企业同意，丙企业有权解除租赁合同。

　　【答案3】乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定：①出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。在本题中，4000元的维修费用应当由出租人丙企业负担。②当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。在本题中，应由丙企业负担的维修费用和乙公司欠付的租金均为金钱债务，且均已到期，可以抵销。