第三节　投资性房地产的转换和处置

　　一、房地产的转换

　　(一)房地产的转换形式及转换日

　　房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

　　1.投资性房地产开始自用。

　　2.作为存货的房地产改为出租。

　　3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。

　　4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。

　　【说明】

　　房地产的转换形式如下：

　　A、(固、无、存)成本模式→(投资性房地产)成本模式

　　固定资产、无形资产、存货(成本计量)→投资性房地产(成本计量)，在相互转换时均按账面余额进行结转，不会产生相关的差异，只需注意会计科目的使用;固定资产(无形资产、存货)→投资性房地产(成本)，累计折旧(累计摊销)→投资性房地产累计折旧(摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备、没有存货跌价准备)→投资性房地产减值准备，这些对应科目相互全额结转即可。

　　B、(固定资产、无形资产、存货)(成本模式→投资性房地产)公允价值模式

　　重点掌握差异是如何处理的(采用谨慎性原则，转换日的公允价值小于账面价值的借记“公允价值变动损益”;转换日的公允价值大于账面价值的贷记“资本公积——其他资本公积”);

　　C、投资性房地产(公允价值计量)→固定资产、无形资产、存货(成本计量)，

　　成本的计量基础为转换日的公允价值，重点掌握投资性房地产的历史公允价值与转化日的公允价值的差异计入公允价值变动损益，与正常的投资性房地产(公允价值计量)公允价值变动处理是一致的。(这里的差异是新老公允价值的差)

　　注意区分“投资性房地产后续计量模式的变更”和“房地产转换”含义的不同。前者是计量方法的变更，标的的性质仍然是投资性房地产;后者是由于房地产用途发生改变，而使标的的性质由固定资产(无形资产、存货)变成投资性房地产，或者发生反向变动。前者只能由成本模式向公允价值模式变更，不能由公允价值模式变更为成本模式，转换是单向、不可逆的;后者既可以由固定资产、无形资产、存货(成本模式)变更成投资性房地产的成本模式(公允价值模式)，也可以由投资性房地产的成本模式(公允价值模式)变更成固定资产、无形资产、存货(成本模式)，转换是双向、可逆的。

　　二、投资性房地产的处置

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

　　【说明】处置投资性房地产时，原计入所有者权益(资本公积)的部分应当转入处置当期损益(其他业务收入);以前形成的公允价值变动损益转入其他业务收入。要联系长期股权投资、交易性金融资产、可供出售金融资产处置时的相关账务处理。

　　处置投资性房地产与处置固定资产、无形资产的处理不同，处置固定资产、无形资产的去向是计入营业外收入或营业外支出，处置投资性房地产属于企业的副业，通过其他业务收入、其他业务成本进行核算。但出租房地产与出租固定资产、无形资产的会计处理是一致的，取得的租金收入计入其他业务收入，计提的折旧或摊销计入其他业务支出。

　　教材【例5-14】掌握

　　投资性房地产采用成本模式计量和采用公允价值模式计量在不同情况下的比较