第二节　投资性房地产的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　【说明】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧，当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧，当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。与已出租的固定资产和无形资产的处理方法一样,即均属于企业的副业，取得的收入计入其他业务收入，相关的折旧、摊销、费用计入其他业务成本，相关的税费计入营业税金及附加。

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　(一)采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

　　2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)，不需要计提减值准备。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　【说明】以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产不需要计提减值准备，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

　　教材例题【例5-5】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×7年12月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。甲企业的账务处理如下：

　　(1)20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

　　借：投资性房地产——××写字楼(成本) 90 000 000

　　贷：开发产品 90 000 000

　　[说明]掌握开发产品结转投资房地产的时点。只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产。如果租赁协议约定竣工后半年才开始起租或招租，则该项房地产应当先作为固定资产、开发产品加以确认，直至租赁期开始日，才能从固定资产、存货转换为投资性房地产。

　　(2)20×7年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

　　借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动) 2 000 000

　　贷：公允价值变动损益 2 000 000

　　[解析]企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

　　(3)20×8年12月31日，公允价值又发生变动

　　借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动) 1 000 000

　　贷：公允价值变动损益 1 000 000

　　[说明]掌握投资性房地产的租金收入是计入其他业务收入。让渡固定资产、无形资产使用权的收入也计入其他业务收入。

　　三、投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。(即追溯调整法)

　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。