投资性房地产的转换与处置

　　转换条件

　　在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

　　①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产;

　　②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产;

　　③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产;

　　④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产;

　　⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

　　转换日的确定

　　①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;

　　②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日;

　　③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

　　④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

　　转换时入账口径的选择

　　1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

　　会计分录为：

　　A.由自用房地产转入投资性房地产时：

　　借：投资性房地产(按转换时的原账面价值计量)

　　累计折旧(摊销)

　　固定资产(无形资产)减值准备

　　贷：固定资产、无形资产或存货

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　B.由投资性房地产转为自用房地产时：

　　借：固定资产、无形资产(按转换时的原账面价值计量)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　累计折旧(摊销)

　　固定资产(无形资产)减值准备

　　2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　会计分录为：

　　借：固定资产、无形资产或存货(以转换当日的公允价值计量)

　　公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额列为损失)

　　贷：投资性房地产(按转换当时的账面价值结转)

　　公允价值变动损益(公允价值大于账面价值的差额计收益)

　　3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益;如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积。

　　会计分录为：

　　借：投资性房地产(以转换当日的公允价值计量)

　　累计折旧(摊销)

　　公允价值变动损益(公允价值小于账面价值的差额列为损失)

　　资产减值准备(转换当时已提减值准备)

　　贷：固定资产、无形资产或存货(按转换当时的账面余额结转)

　　资本公积(公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积)

　　【关键考点7】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是自用房产、存货转为公允价值模式下的投资性房地产形成增值时的会计处理。

　　非货币性资产交换的认定

　　1.货币性资产的概念

　　所谓货币性资产，是指货币资金及将来对应一笔固定的或可确定的货币资金量的资产，包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款以及准备持有至到期的债券投资等。

　　2.非货币性资产的概念

　　所谓非货币性资产，是指在将来不对应一笔固定的货币资金量的资产。如：固定资产、存货、无形资产、以及不准备持有至到期的债券投资、股权投资等。

　　3.非货币性资产交换的概念

　　所谓非货币性资产交换，是指交易双方以非货币性资产进行的交换。这种交换不涉及或只涉及少量的货币资产，简称以物易物。

　　4.有补价的非货币性资产交换的界定

　　当补价占整个交易额的比重小于25%时，该交易仍被定性为非货币易。否则，应被定性为货币性资产交换。

　　收补价方的判断标准：

　　补价额÷收到补价方的换出资产的公允价<25%

　　支付补价方的判断标准：

　　补价额÷(支付补价方的换出资产的公允价+支付的补价)<25%

　　换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。

　　符合下列情形之一的，表明换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量：

　　①换入资产或换出资产存在活跃市场。

　　②换入资产或换出资产不存在活跃市场、但同类或类似资产存在活跃市场。

　　③换入资产或换出资产不存在同类或类似资产的可比市场交易，应当采用估值技术确定其公允价值。该公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定的，视为公允价值能够可靠计量。