招标师考试《招标采购合同管理》复习考点（11）

　　国有土地使用权出让合同概述

　　(1) 国有土地使用权出让合同的概念

　　国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让 与土地使用者，并由土地使用者向国家支付国有土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使 用权在一定年限内让与受让方，受让方支付国有土地使用权出让金的协议。国有土地使用 权出让，必须通过合同形式予以明确。《城市房地产管理法》第15条规定：“国有土地使 用权出让，应当签订书面出让合同。国有土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门 与土地使用者签订。”

　　(2) 国有土地使用权出让的方式 国有土地使用权的出让方式是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的 方式或程序。我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权。城市市区的土地属 于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有; 宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 根据法律规定，国有土地使用权的出让方式有划拨和出让两种，其中以出让方式出让 土地使用权的，可以采取拍卖、招标或者协议的方式。《物权法》第137条明确规定：工 业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向甩地者的， 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性 用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述规定以外用途的土地的供地计划公布 后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。《城 市房地产管理法》第13条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的 方式。”国土资源部2002年11月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规 定》又明确了一种新的出让方式挂牌出让。因此，我国现行国有建设用地使用权的出 让方式包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。

　　1) 拍卖出让

　　拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进 行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除 了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度地增加财政收入。这种方式主要适用于投 资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地。

　　2) 招标出让

　　招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称“出让 人”)发布招标公告，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用 权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。在规定的期限内由符合受让条件的单位或 者个人(受让方)根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞投某地块的使用权，由 招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出 标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公 证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。

　　3) 挂牌出让

　　挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗 地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让具有招标、拍卖不具备 的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于竞买人的理性决策和竞争;二是操作 简便，便于开展;三是有利于土地有形市场的形成和运作。

　　4) 协议出让

　　协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付国有土地使用权出让金的行为。市、县人民政府 国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、 土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，国有土地 使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划， 在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政 主管部门提出意向用地申请。在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县 人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐 和商品住宅等经营性用地除外。

　　以协议方式出让国有土地使用的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的权土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块 所在级别基准地价的70%。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果， 与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

　　(3)国有土地使用权出让合同的特点

　　国有土地使用权出让合同具有以下特点：

　　1) 国有土地使用权出让合同的目的在于转移不动产物权

　　建设用地使用权是用益物权中的一项重要类型。出让人通过设立建设用地使用权，使 建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人 可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。受让人签订出让合同是为了取得对特 定的土地占有、使用和收益的权利。政府签订出让合同是为了使国家土地所有权的权能发 生分离，由受让人在支付出让金的前提下，获得部分土地所有权权能，实现用益目的。依 据《物权法》等法律的规定，国有土地使用权自登记时发生转移效力。

　　2) 国有土地使用权出让合同应采用书面形式订立

　　国有土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果未签订书面出让合同并未办理国有土地使用权登记的，则国有土地 使用权出让行为无效。

　　3) 合同主体具有特定性

　　由于国家是国有土地的所有权人，因此国有土地使用权出让的一方只能是国家。根据 《城市房地产管理法》第15条第2款的规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地 管理部门与土地使用者签订，表明市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出让国 有土地使用权。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律 问题的解释》(法释[2005] 5号)规定，开发区管理委员会不能作为国有土地使用权出 让合同的出让方主体，开发区管理委员会与受让方订立的国有土地使用权出让合同，应当 认定无效。

　　国有土地使用权出让中的受让方是指土地使用者。《城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法 律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经 营。”由此规定可见，除法律另有规定外，受让方一般不受限制。

　　4) 出让双方的权利与义务具有法定性

　　我国法律中明确规定了国有土地使用权出让合同双方当事人的权利义务。《城市房地 产管理法》第16条和第17条分别规定了国有土地使用权出让双方的基本权利与义务。第16条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付国有土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”第17条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付国有土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还国有土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”而《土地管理法》第5条明确规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。”土地行政主管部门作为土地出让方，在签订和履行土地出让合同时都可以行使行政权力。土地 使用者按照合同约定支付全部国有土地使用权出让金后，作为行政相对人向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用权证》，取得出让国有土地使用权。因此，国有土地使 用权出让合同具有行政合同的法律性质。

　　5) 合同标的是国有土地使用权

　　国有土地使用权出让合同的标的是国有土地使用权，而不是国有土地所有权。根据我 国《宪法》第10条的规定，我国实行土地公有制，只有两种土地所有权形式，国有土地所有权、农村集体土地所有权，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但国有土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是，出让国有土地使用权的范围不包括该幅出让土地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。

　　6) 出让年限特定性

　　出让国有土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让国有土地使用权 的最高年限。国有土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，《城市房地产管理法》对国有土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“国有土地使用权出让最高年限由国务院规定。”

　　据此，《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按照出让土地的不同用途规定 了各类用地使用权出让的最高年限：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。