物业管理师考试《综合能力》知识考点（2）

　　物业管理中的保险事务

　　物业管理在我国发展时间不长，在实践过程中还有尚需解决和完善的问题，特别是涉及权益关系方面的矛盾和纠纷时有发生。诸如：因自然灾害造成物业的损毁，甚至人员的伤亡;小区内业主财产被盗、人身受到伤害等。这些风险通常会给物业管理企业，特别是业主带来较大的经济损失。因此强化物业管理企业和广大业主的规避风险意识，对风险进行投保，实现风险的转移和损失的共同分担就十分必要。随着社会经济的不断发展和进步，人们逐渐开始运用保险的方式抵御可能的灾害事故所带来的负面影响，同时物业保险也正日益走进物业管理活动之中。

　　一、物业保险的概念

　　保险是利用汇集起来的保险费建立保险基金，用于因自然灾害或意外风险事故等因素造成的经济损失或人身事故(包括因死亡、疾病、伤残、年老、失业等)发生时给付保险金的一种经济补偿制度。同时，保险也是集聚资金的一种手段。

　　物业保险是指物业管理中有关的保险事务，物业管理中经常涉及的险种有财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等。物业保险是一种合同行为，签订双方应承担一定的义务，并享有相应的权利。参与保险的双方，一方为保险人，另一方为投保人或被保险人。双方签订保险合同后，投保人按照合同规定，向保险人交付保险费。将来由保险人按合同规定的责任范围，对被保险人承担补偿或给付责任。

　　二、物业保险的原则

　　物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循以下原则：

　　(一)最大诚信原则

　　诚信原则要求合同双方，尤其是被保险人必须以最大的诚实、守信的态度对待双方。如透露一切重要事实、不能作虚伪陈述等。否则，不仅难以准确计算保险标的损失，而且保险人有权解除合同或不负赔偿责任。

　　(二)可保权益原则

　　要求投保财产的被保险人，必须对所投保的标的拥有可保权益。即被保险人对该财产具有某种法律承认的权利或利益关系。例如，所有权、使用权、收益权等。否则，物业保险合同无效。

　　(三)赔偿原则

　　物业保险合同属于赔偿性质的合同，当被保险人的物业遭受保险责任范围内的灾害事故而受损时，保险人应按合同的规定进行赔偿或给付。

　　(四)公平互利原则

　　物业保险合同签订，且被保险人按照预定的保险费率支付保费之后，合同双方应当严格执行合同条款，处理遭损理赔事宜。其中，被保险人应合理索赔，保险人应合理偿付，以体现整个物业保险行为的公平互利。

　　(五)近因原则

　　只有当保险标的遭受的损失，属于物业保险责任范围内的真正、根本的原因所造成时，保险人才能对其损失进行赔偿。如果是其他原因所造成时，保险人将不负赔偿责任。例如，战争时期房屋遭受炸弹的袭击，起火受损，其近因是战争而不是火灾，保险人无需赔付此房屋的火灾险。

　　(六)重复保险分摊原则

　　重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的，同一可保利益，有重复的时期段，就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同，在保险事故发生后，所获赔偿总额不超过实际损失，并由所有保险人之间按相应的责任比例分担的原则。这个原则也是损害补偿原则的派生和补充，也是为了避免额外利益的产生，其适用的范围与损害补偿原则的范围相同。重复保险分摊的方法通常有以下几种：

　　1.比例分摊责任制。比例分摊责任制就是依照各家保险公司承保的保险金额占各家保险公司承保金额总和的比例来分摊保险责任。

　　2.限额责任制。限额责任制就是按照如无他保险而单独所占责任的限额比例分摊保险责任。其计算公式为：

　　各家保险公司承担的赔偿额=

　　3.超额责任制。超额责任制是指甲乙保险公司分别以基本责任与超额责任承保，其中，甲公司以基本责任承保，乙公司以超额责任承保。若以上例为例，则甲公司的赔偿额为50万元，而乙公司的赔偿额是剩下的10万元。

　　三、物业保险的目的及重要意义

　　1.购买物业保险的目的

　　(1)分散意外损失。由于物业管理所涉及的风险所造成的损失金额巨大，物业管理者或业主即使已在预算中预备了备用金也难以应付如此巨大的数额。如果投了保，一旦事故发生，物业管理者就可以将此意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理者和其所服务的业主受经济损失冲击的程度。例如，某物业管理企业负责管理的一部电梯因火灾损坏需要更换，其中涉及的费用可能要上百万。如果物业管理者事前已为该电梯买了足额的保险，那么更换电梯的费用将由保险人负责，而业主只有很少的经济损失。否则的话，业主将承担全部费用。

　　(2)利于善后工作。购买保险不仅可以分散、转移巨大的经济损失，还可以在意外发生之后，减轻物业管理者处理索赔方面的负担，转而可专心处理意外事故的善后工作。例如，由于公共水管的爆裂浸坏了用户的存货其他财产，受害的用户将会向物业管理者提出索赔。这样会有一系列的接待、调查、评估损失以致诉讼等工作。如果这些工作全由物业管理者独自应付，将会影响其处理水管更换和恢复供水工作。而如果物业管理者购买了相应的保险的话，他就可将有关的索赔处理工作交由保险公司负责，从而专心处理水管更换以及维修工程，及时保证对用户的服务。这样，不但在经济上将此次事故所带来的损失大部分或全部转移给保险公司，而且将处理用户赔偿谈判的责任也转移给保险公司。否则，不但在索赔方面会带来不应有的损失，而且由于缺少精力顾及善后工作，不能及时恢复对用户的服务，从而导致物业管理者的信誉受损。

　　2.物业保险的作用

　　物业保险是整个社会保险中不可缺少的一个重要组成部分，物业保险通过对物业管理领域由于自然灾害和意外事故等造成的保险责任范围的损失提供经济补偿或资金付给，对推动物业管理起到了积极作用。物业保险大体有以下作用：

　　(1)可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。

　　(2)增强投保人的信用程度。投保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增强自身信用程度。进而提高其融通资金的能力。

　　(3)可以促进住房制度改革。随着住房制度改革的不断深化，自有房产已成为不少家庭的财产重要组成部分。住房的安全与否对一个家庭很重要。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。

　　(4)可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。