物业管理企业资金管理

　　资金对于现代物业管理企业的运行及发展起到非常重要的作用。物业管理企业资金运行中，需要遵循四个原则，从而使企业保证物业管理的收费合理、使用得当，并使物业管理企业和业户双方满足，使物业管理服务活动在经济上得到保证。

　　我国的物业管理正在蓬勃发展，资金作为企业生存与发展的命脉对于物业管理企业来说尤为重要。但现实情况说明，不多物业管理企业在资金的运行上不规范、不成熟，从而引起了许多矛盾，给企业的生存与发展带来不利因素。笔者尝试从资金运行的四个原则出发，阐述一些关于企业资金运行的经验与体会。

　　物业管理的资金运行是一个动态的流程。物业管理企业要严格遵守和执行政府关于物业管理服务收费的规定，果断抵制乱收费、乱分摊，要精打细算，实事求是，调集和使用好各类资金。而首要前提是必须把握资金运行的各项原则。

　　一、“以业养业”的原则

　　物业管理企业是一个以经营管理为特征的服务行业，它在经济上是一个独立核算、自负盈亏、自主经营的企业法人。公司在运行中，一方面要尽量减少业主的负担，做到收费与服务质价相符;另一方面又要努力开拓与物业管理相关的多种经营、广开财源，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。当然，物业管理具有其非凡性。实践证实，物业管理的资金运行往往与规模经济、规模效益有密切关系。就物业管理公司本身来讲，管理、经营与服务应该融为一体的。

　　以业养业原则的基本要求是：在物业管理中要坚持“取之于民，用之于民”，逐步实现“以房养房”、“以区养区”。物业管理中各类费用的测定、收支，均应考虑“业主至上，方便住户，服务周到，合理合法”的原则。

　　二、“合理公平”的原则

　　由于各类物业管理收费是根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。国内物业管理市场尚处于起步和发展阶段，在核定各类收费标准时，应充分考虑物业管理企业及业主委员会、产权人、住户的利益，既要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业户的经济能力。具体收费标准，因地制宜，以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理企业的服务质量、服务深度进行合理核定;还应根据物价水平的变化适时进行调整。

　　“合理”即在物业管理实际操作中，各项费用分摊要合理，测算合乎实际，不能有水分，要一视同仁。

　　“公平”，即要平等协商，委托方和管理方的权利义务要对等。在实际操作中需要注重以下几点：

　　1 .管理服务费收取标准应进行科学合理测算评估，使业主的能力与物业管理实际水平、服务深度相平衡;

　　2 .要充分考虑不同档次、不同类别的物业，不同对象、不同消费层次的需求，体现优质优价、公平合理，不可相互攀比;

　　3 .在住宅区内的办公或商业经营用房，可在原收费标准基础上按 150%-200% 来征收其管理费。这是因为在这类物业管理中相应发生的劳力投入(如保安、清洁)及费用有所增加。

　　三、“民主管理”的原则

　　民主管理的原则，包含着物业管理企业在资金运用中的公开的原则。物业管理关系千家百户，资金运行、维修基金筹措，以及管理服务费的收支都与人们生活密切相关，因而必须按照民主与公开的原则办事。

　　这一原则的基本要求是，物业管理企业要公开服务项目和收费标准，规范物业管理企业对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业户公布收支情况，接受业户监督。