第五节物业管理中的保险事务

　　一、物业保险的概念

　　物业保险是指物业管理中有关的保险事务，物业管理中经常涉及的险种有财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等。物业保险是一种合同行为，签订双方应承担一定的义务，并享有相应的权利。

　　二、物业保险的原则

　　物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循以下原则：

　　(一)最大诚信原则

　　诚信原则要求合同双方，尤其是被保险人必须以最大的诚实、守信的态度对待双方。

　　(二)可保权益原则

　　要求投保财产的被保险人，必须对所投保的标的拥有可保权益。即被保险人对该财产具有某种法律承认的权利或利益关系。例如，所有权、使用权、收益权等。否则，物业保险合同无效。

　　(三)赔偿原则

　　物业保险合同属于赔偿性质的合同，当被保险人的物业遭受保险责任范围内的灾害事故而受损时，保险人应按合同的规定进行赔偿或给付。

　　(四)公平互利原则

　　物业保险合同签订，且被保险人按照预定的保险费率支付保费之后，合同双方应当严格执行合同条款，处理遭损理赔事宜。其中，被保险人应合理索赔，保险人应合理偿付，以体现整个物业保险行为的公平互利。

　　(五)近因原则

　　只有当保险标的遭受的损失，属于物业保险责任范围内的真正、根本的原因所造成时，保险人才能对其损失进行赔偿。如果是其他原因所造成时，保险人将不负赔偿责任。例如，战争时期房屋遭受炸弹的袭击，起火受损，其近因是战争而不是火灾，保险人无需赔付此房屋的火灾险。

　　(六)重复保险分摊原则

　　重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的，同一可保利益，有重复的时期段，就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同，在保险事故发生后，所获赔偿总额不超过实际损失，并由所有保险人之间按相应的责任比例分担的原则。这个原则也是损害补偿原则的派生和补充，也是为了避免额外利益的产生，其适用的范围与损害补偿原则的范围相同。

　　三、物业保险的目的及重要意义

　　1.购买物业保险的目的

　　(1)分散意外损失。

　　(2)利于善后工作。

　　2.物业保险的作用

　　(1)可以抵御意外不幸。

　　(2)增强投保人的信用程度。

　　(3)可以促进住房制度改革。

　　(4)可以增强社会防灾救灾力量。

　　四、物业公司对于保险险种及保险公司的选择

　　(一)物业管理中涉及的险种

　　物业管理中经常涉及的险种有财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险等。

　　1.财产保险

　　财产保险的含义有广义和狭义两种。广义的财产保险，正如我国《财产保险合同条例》第三条规定，“条例所指财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险”。狭义的财产保险，是指条例中的财产保险，它包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中主要涉及的财产保险主要是物业的火险。

　　(1)火灾保险

　　传统的火灾保险仅承保三种危险：火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。而我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。

　　(2)物业火险的投保范围

　　物业火险投保的范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑物内部物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。对于这两种情况，物业管理者应作不同的考虑。

　　1)建筑结构火险。建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等。考虑购买建筑结构火险时，物业管理者要作这样的决策：是选择购买整座建筑的结构火险，还是只购买公共部位的结构火险。

　　具体决策原则是：如果管理合同已有明确规定，则遵守管理合同的规定;如果管理合同没有约定，则物业管理者就可以根据实际的财政状况进行综合考虑。因为整座大楼的结构火险与公共部位的火险，在投保范围上有很大的不同，因而其保险费也有相当大的差别。值得注意的是，如果物业管理者决定只购买公共部位的火险，则必须同时通知该座建筑物内的所有业主，让他们知道这个决定。因为他们有权知道这个重大的决定，从而为他们各自的专有部分做出投保与否的决策。

　　2)建筑物内部物品的火险。由于物业内物品在遭受火灾时所受到的损失程度和几率都较高，所以其保金也较高。除非物业管理者负责管理的建筑物为单一业主所拥有，并清楚地知道物业内物品的数量和价值，否则是很难掌握各单位所存放物品的数量并做出准确的估价来投保的。因此物业管理者通常不会为物业内的物品购买保险。

　　3)物业的综合险。除了保火险外，通常对物业的其他风险，如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。一般说来对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业(财产)的综合险为好。

　　2.雇主责任保险

　　雇主责任保险，又称劳工保险，在香港称作“雇员赔偿保险”。

　　凡投保人所雇用的员工(包括短期工、临时工、季节工和徒工)在保险有效期内，在受雇用过程中，从事保险合同所载明的、与投保人的业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。

　　3.公众责任保险

　　公众责任保险，又称普通责任险。主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。它是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，是没有实际标的的。

　　(二)投保决策及保险公司的选择

　　1.投保决策过程

　　物业管理者为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。其基本步骤如下：

　　(1)详细调查。物业管理者必须了解在其管辖的范围内存在那些风险因素。为此就必须对所有的建筑、道路、设施、设备以及各种物业管理工作，特别是维修领域进行彻底的调查，并进行分类登记。

　　(2)确定所需的保险。在调查登记的情况下，对各种风险按照前面讲的风险管理的方法来进行分类。也就是确定哪些风险是可以避免的，哪些风险是可以忍受而保留的，哪些风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的，只有对那些上述三种方法不能解决的，并且潜在的损失将超出业主或物业管理者能够或愿意承担的风险才确定购买保险。但需指出的是，还有一种保险是不管投保人愿意与否都非买不可的，这带有强制性质，如机动车辆的第三者责任险。

　　(3)保险费和保险金的确定。保险金和保险费的确定是根据风险带来损失程度以及物业管理者或业主的财务预算状况来确定的。因此保险金过多或不足都会对投保人不利。保险金过多，则投保人平时的开支增加;保险金不足，则一旦风险发生，投保人得不到足够的补偿。在这方面要注意保险的几个特点：一是保险价值一般是以重建、重置成本计算，一般不考虑市场价值，因此在投保时应注意重建、重置价值，并且在续保时根据当时的重建重置成本进行调整;二是赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿的;三是多重保险不会得到多重赔偿，因为保险的原则是保障损失，而不是借意外事件来牟利。

　　(4)选择信誉良好的保险公司。

　　(5)分析保险条款。物业管理者或通过代理人要仔细分析各项条款，比较各种不同保险公司的同一类保单的各种条款的优劣，尽可能地为自己争得更多的利益，选择最有利于自己的条款。

　　2.保险公司的选择

　　一般来说，选择的标准有以下几条：

　　(1)保险公司的实力。保险公司的实力是第一位要考虑的。因为对投保人来说，重要的是一旦发生损失，保险人能否得到足额的补偿。

　　(2)工作效率与服务态度。工作效率与服务态度可以统称为服务质量，这是选择保险公司第二位要考虑的。通常保险人能够提供的服务有：1)帮助投保人进行风险分析，提供咨询;2)协助投保人采取损失预防和减轻的技术措施;3)及时合理地处理投保人提出的索赔要求;4)对保险合同的各项条款给以咨询。对物业管理来说，保险公司的工作效率和态度，会直接影响到物业管理者的工作进度和声誉。

　　(3)保险成本。保险成本一般是投保人支付的保险费。如果在前两个标准类似的情况下，则保险成本就成了选择保险公司的关键。很显然，保险费是越低越好。在计算比较保险成本时，由于保险合同的有效期限不同，因此必须考虑货币的时间价值因素。

　　3.保险顾问和保险经纪人

　　为了避免太多的麻烦，同时能提高投保的成本效益，在经济许可的情况下，物业管理者可借助保险顾问或保险经纪人的帮助。

　　五、物业保险后的注意点

　　要特别提请注意的是物业管理企业在购买保险后并不意味着可以高枕无忧、轻率从事。其理由是：

　　(1)一旦发生保险事故，不仅会带来重大的经济损失，而且会给用户带来诸多不便，这会给提供优质的物业管理服务造成不便。

　　(2)有些意外除了涉及经济责任以外，还会涉及法律责任，而在这方面，保险公司就无能为力了。

　　(3)如果保险公司察觉物业管理者处事轻率致使他们赔偿，则他们会将保费提高，增加了业主或物业管理者的负担。若投保人存在过错，保险公司有权拒绝理赔。