物业管理师考试物业管理基本制度与政策知识考点（26）

　　城市危险房屋管理

　　(一)危险房屋的概念与鉴定程序

　　1.危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

　　2.市、县人民政府房地产行政主管部门应当设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全鉴定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应当及时按下列程序进行鉴定：

　　(1)受理申请;

　　(2)初始调查，摸清房屋的历史和现状;

　　(3)现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;

　　(4)检测验算，整理技术资料;

　　(5)全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议;

　　(6)签发鉴定文书。

　　鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为四种情况进行处理：

　　(1)观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

　　(2)处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

　　(3)停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

　　(4)整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

　　鉴定机构进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可以聘请相关专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。经鉴定属于危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书;属于非危险房屋的，应当在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限。

　　(二)危险房屋的鉴定费用与修缮责任

　　房屋所有人和使用人都有权申请危险房屋鉴定。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担;经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。

　　房屋所有人对危险房屋能够解除危险的，应当及时解除危险;解除危险暂时有困难的，必须采取安全措施，防止发生危害。异产毗连房屋被鉴定为危险房屋的，房屋各所有权人应当按照国家对异产毗连房屋的规定，共同履行治理责任。

　　房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议及时加固或修缮治理;如果房屋所有人拒绝按照处理建议修缮治理危险房屋，或者使用人有阻碍修缮治理危险房屋，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或者采取其他的强制措施。发生的费用由责任人承担。

　　(三)危险房屋造成损害事故的法律责任

　　1.房屋所有人应当承担的民事责任：

　　(1)有险不查或损坏不修;

　　(2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施。

　　2.房屋使用人、行为人应当承担的民事责任：

　　(1)使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;

　　(2)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施;

　　(3)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。

　　3.鉴定机构应当承担的民事责任：

　　(1)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;

　　(2)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故;

　　(3)因拖延鉴定时间而发生事故。