商品房销售合同与销售方式

　　(一)商品房销售合同

　　1.商品房的销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同。

　　2.商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(掌握)

　　(1)当事人名称或者姓名和住所;

　　(2)商品房基本状况;

　　(3)商品房的销售方式;

　　(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(5)交付使用条件及日期

　　(6)装饰、设备标准承诺;

　　(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(8)公共配套建筑的产权归属;

　　(9)面积差异的处理方式;

　　(10)办理产权登记有关事宜;

　　(11)解决争议的方法;

　　(12)违约责任;

　　(13)双方约定的其他事项。

　　(二)商品房销售程序与方式

　　1.商品房销售应当明示的相关文件

　　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

　　2.预订商品房应当正确处理预订费用

　　最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

　　3.商品房销售价格与计价方式

　　商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。

　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　4.销售代理规则

　　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

　　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

　　5.商品房交付

　　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

　　6.协助购房人办理产权证书

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。